답변을 드리기에 앞서 본 상담원이 근무하고 있는 인천서구 가좌동의 경우 공유면적이 ㎡를 대략적으로 3.3058로 나누어 표현되는 평으로 나타내어, 8평내외로 등기부면적으로 되어있다 본 상담원은 기간의 등기부를 뽑아본 것과 주변 최근신축아파트를 예로 보아 대략을 잡으며, 하지만 부동산뱅크 인터넷 페이지에 관련정보에는 본상담원과 의견이 다른 관행의 정보로 실제 현장에서 소개되어지는 소개평형중심으로 입력되어있는 몇가지 아파트들이 있는것을 전제합니다.

단지명 / 면적(㎡)
--------공급 / 전용
주공5단지 / 42 / 39
주공5단지 / 49 / 46
주공5단지 / 56 / 53
주공5단지 / 66 / 61



단지명 / 면적(㎡)
--------공급 / 전용
주공8단지 / 72 / 54
주공8단지 / 82 / 61
주공8단지 / 85 / 64
주공8단지 / 89 / 68
주공8단지 / 92 / 75


부동산뱅크 시세 아래 물건별시세 아래 아파트 아래 경기도 고잔동 주공5단지와 주공8단지의 정보에서 본 전용면적과 공급면적에서 전용면적을 제한 나머지라 보이는 공유면적을 보았을때, 평상시 전유면적은 건축법이 개정되거나 할때마다 등에 따라 재는 기준이 틀리겠지만 본 상담원이 언젠가 접한바로는 집의 내력벽두께의 1/2을 내력벽안으로 들어가 그 1/2만큼의 내력벽에서부터 재서 나온 집의 현관문안의 발코니를 제하고 또 지어진것에 따라서 보통의 다용도실 외에 서비스면적의 다용도실이 있는 경우는 서비스면적인 다용도실도 제외한 넓이가 전유면적이고 공유면적은 그 내력벽 1/2의 바깥과 또 최외력벽과 같이 아파트 동을 감싸고 있는 외력벽 유사들, 계단, 엘리베이터통로, 조경면적, 아파트내부소방도로, 주차장, 관리실 들이 구성하고 그 파생으로 서비스면적이라 통상칭하고 있는 발코니가 산출된다는 생각하에서, 주거의 안면과 평안 쾌청과 직결된다고 생각을 하여 전유면적도 공유면적도 중요하다라는 고정관념이 있는 본 상담원의 입장에서 볼때, 고층아파트의 엘리베이터 공간과 계단이 중복되는 상하층의 통행로일때 그것은 건설회사의 노하우와 전유면적공간들의 배치에 따라 공유면적을 결정하며, 저층의 건축물이라도 일정의 안전하고 걷기에 편안한 정도의 층고와 경사도를 이루려면 마치 정해진 해답처럼 공유면적은 나올수도 있다는 상당한 공법이라기보다 그저 보유광고물건에 대한 애정과 관심에서 나온 본상담원 개인의 이유를 볼때, 향후 전세나 월세로 임대를 놓을때 그리고 이후 매매거래를 할때 소유자가 실제거주할때 본상담원과 의견이 동일한 자들이 수요자로 구성되는 특별한 조건까지 성립한다고 볼때 주공8단지의 투자가치는 이 측면에서의 우세한 지점을 형성한다 생각됩니다.

다음으로 국토해양부 온나라부동산정보의 아파트실거래가를 참고하여 시세변화 추이를 보았습니다. 비교는 2006년부터 2009년까지 각 해년마다의 2분기만을 비교하였습니다. 주공5단지 2006년 2분기 온나라부동산정보에 입력된 자료에 의한 전유면적이 40㎡ 의 경우 7세대 9천900만원~1억200만원 사이에서 거래, 47㎡ 6세대 1억1천300만원~1억3천400만원 ,48㎡ 1세대 1억3천만원, 54㎡ 4세대 1억5천75만원~1억5천900만원, 62㎡ 2세대 1억8천700만원 1억9천500만원, 2007년2분기 40㎡ 의 경우 13세대 1억3천만원~1억5천500만원, 47㎡ 6세대 1억6천900만원~1억8천250만원, 48㎡ 3세대 1억6천400만원~1억8천900만원, 54㎡ 8세대 2억1천950만원~2억4천만원, 62㎡ 3세대 2억6천500만원~2억8천200만원, 2008년 2분기 40㎡ 의 경우 8세대 1억8천450만원~1억9천800만원, 47㎡ 11세대 2억500만원~2억3천만원, 48㎡ 4세대 1억9천500만원~2억2천만원, 54㎡ 4세대 2억4천900만원~2억5천500만원, 2009년2분기 47㎡ 2세대 1억8천500만원 1억8천만원, 48㎡ 2세대 1억9천만원 1억8천800만원, 54㎡ 6세대 2억1천400만원~2억4천100만원, 62㎡ 2세대 2억6천400만원 2억8천500만원, 주공8단지 2006년 2분기의 경우 55㎡ 9세대 7천500만원~8천350만원, 62㎡ 2세대 2세대 모두 각각 9천600만원, 65㎡ 5세대 1억500만원~1억650만원, 67㎡ 3세대 1억~1억600만원, 76㎡ 4세대 1억2천700만원~1억3천500만원, 2007년 2분기 55㎡ 8세대 1억500만원~1억3천만원, 62㎡ 3세대 1억3천800만원~1억5천700만원, 65㎡ 7세대 1억4천400만원~1억9천100만원, 67㎡ 1세대 1억8천200만원, 68㎡ 2세대 2세대 모두 각각 1억7천800만원, 76㎡ 5세대 1억6천950만원~2억1천만원, 2008년 2분기 55㎡ 4세대 1억6천만원~1억7천만원, 62㎡ 1세대 1억7천700만원, 65㎡ 2세대 1억9천500만원 2억, 67㎡ 2세대 1억9700만원 1억9천850만원, 76㎡ 3세대 2억3천500만원~2억3천700만원, 2009년 2분기 55㎡ 4세대 1억4천만원~1억4천900만원, 65㎡ 3세대 1억7천900만원~1억8천만원, 67㎡ 1세대 1억7천600만원, 76㎡ 1세대 2억700만원으로 거래내역을 볼수 있었습니다.

부동산뱅크 싸이트에서 입수한 입주년도 주공5단지1986년, 주공8단지1987년을 참고하여 입수할수 있었던 건축허가일자 주공8단지 1985년을 함께 참고하여 유추하여 주공5단지 허가일이 1984년이라 가정할때 노후불량건축물에 대한 경기도의 자치법규를 내용 중 일부인 1984년부터 1992년까지 준공된 5층 이상의 건축물은 20+[(준공년도-1983년)×2], 4층 이하의 건축물 20+(준공년도- 1983년)을 통하여 안전진단을 받을 수 있는 시초가 되는 년한수는 주공5단지의 경우 2006년, 주공8단지의 경우 2009년 이 계산되었습니다. 주공5단지의 경우 37개동이며 대신 개별세대 각각의 공급면적이 주공8단지보다 작은 면적이어서 개별세대로 구성되었다고 할수 있는 동의 각각 차지하고 있는 한동의 건물의 바닥면적은 게다가 주공8단지가 고층인관계로 주공8단지가 훨씬넓다고 할수 있으나, 주공8단지의 동의 수가 10개동이라는 점 그리고 주공5단지가 저층인점을 종합하고, 경기도지사의 주관아래 안전진단 검사를 하여 노후불량주택이라는 판정이 이루어져 재건축이 허락된다면 그리하여 재건축을 실행한다면 수익이 주공8단지와 비교하여 주공5단지가 높을 수 있다고 생각됩니다.

재건축을 실행할 때, 재건축소유자조합원들이 받을 수 잇는 이후의 아파트에서의 공급면적과 조합원 할인가격에 대하여는 도급을 의뢰할 건축회사의 시공능력과 재건축대상이 되는 땅의 넓이와 해당되는 법들이 얼마나 올라가고 어떻게 지을것인가에 어느정도를 보장하여 주는가에 따라 조합원들이 선택하는 전유면적의 크기와 그 전유면적의 설계유형의 대략에 따라 그리고 주택법들에 따른 임대주택과 소형주택건설의무비율등의 규정이 어찌적용되는가에 따라 다를 수 있으므로 수익의 상세함은 건설하는 도급사의 선정후에 명확하여 진다고 생각되며, 하여 현재 시가가 재건축을 바라보고 오르고 있다하여 가격이 오르는 폭을 무조건적인 신뢰만 할것이 아닌 이후의 수익과 현재의 가격과의 상관관련도를 분석하여보아야 한다고 생각되며 재건축을 결정하는 현재의 최근 분양의 일반아파트의 경우 분양금액과 비교하여 그 일반아파트를 사는것과 조합원할인가격이 있을듯한 재건축아파트를 살것인가를 비교하여 결정하되 재건축아파트선택시 따로 실거주를 일정사업기간에 할곳을 염두에 두어야 한다는 불편함이 잇는 것이 주의점이라 생각됩니다.

보통 년한수가 안전진단을 받을 수 있음에도 받지않고 육안으로 보고 매도인 매수인 모두 만족하여 거래되고 무탈하게 살아가는 여러 상례와 또 1970년후반 건축물준공의 연립에 지하에도 2009년 현재 혹은 현재이전의 비교적 좋은 조건의 융자한도액일때에 비하여라고 추측되는, 건축물의 지금까지의 연한수의 시가라기보다는 최근신축은 아니지만 새것에 가까운 건축물의 나이에 적용될듯한 시가비율에 상당하는 융자금액이 대출되는 상례 혹은 안전진단검사를 통과하여 재건축할 자격을 갖추었다고 보이거나 아니면 국가기반사업에 의하여 함께 다 없어지나 그 한가운데 새것이라면 그렇다면 재건축이 되는 것으로도 보이는 재건축을 하는 상례등 본 상담원 주변의 여러일상을 종합하여 판단한다면, 위 두 아파트단지의 경우 노후불량의 조건에 들어가는 지, 실지 수요자가 구매할 때 매력을 어떻게 느끼는 지등의 자세한 사항은 본상담원은 알길이 없으며 단순한 도표자료에 의하여 파악가능한 만큼의 투자가치 중심으로 설하였음을 말씀드립니다.

상담위원 중개업소 정보 - 목화공인중개사사무소 - 인천광역시 서구 가좌동 186-11 대표번호 : 032-576-5163 휴대폰 : 011-9253-3676