답변을 드리기에 앞서 님의 질의문 아래 태그설정이 전세권설정등기라고 되어있는데, 말 그대로 보면 전세를 하는 전세보증금에 대한 권리의 보전이나 은행에 전세금융자를 받기위하여 집의 소유자가 합의하여 어떤 서류와 같은 동의의 의사표시 와 소유권원이 확실한 소유자의 의사임을 표현하면 할수있는 등기부등본에 을구에 전세입자의 이름으로 기입작성되는 만법상의 전세권이라는 물권으로 보통의 경우 전세계약이라는 민법상 채권에 의하여 계약을 맺는 전세와는 다른 의미로, 이곳에서는 본 상담원이 파악하여 내용과 종합하니 아마도 전세를 하기에 앞서 소유자가 소유자권원을 기록하여 공시하는 등기부등본 갑구에 소유권 등기를 아직 하지않은것에서 나온 질의라 생각하여 답변하기로 합니다.

본 상담원이 과거에 보아온 보통의 시장에서 전세계약을 맺을때는 집가격시세, 호가시세라기 보다는 주변에 주로 거래되고 있는 듯한 신용할수 있는 시세를 기준으로 연산하는데 수요경쟁력이 가장센 서울특별시의 경우는 융자가 없을 경우 집가격의 3분의 2를 전세보증금으로 받을것이고 융자가 있다면 융자와 전세보증금을 합하여 집가격의 3분의 2가 될것임에 집가격의 3분의2에서 소유자의 융자대출금을 제한 가격이 전세보증금이 될것이라고 생각하며, 이 경우 꼰꼰한 분들은 감정평가가 감정평가한 주택공시가격이나 공동주택가격 등을 전세금으로 잡아서 하자고 제안할수 있으며, 전세보증금 수취로 그 집에 대한 계획등이 바뀔수있기에 그 거래지연이나 가격에 대한 압박등은 소유자의 몫이라 보여 수락여부의 권리는 소유자의 고유권한이라 생각하며, 보통의 관행에서 3분의2(2/3)를 은행에서 만약에 융자를 갚지않아 발생하는 법원경매에서 경매평가할 감정평가사 수수료 등 그 경매진행비용으로 설정되었다고 볼수 있는 금액과 융자금액을 합친 채권최고금액 이라기 보다는 순수한 융자설정액과 전세보증금의 합으로 보고 그 이상은 불가능한 전세금 확장인데 아마도 만약에 전세보증금을 기일내에 돌려주지않았고 앞으로도 받지못하겠다 싶어서 더는 기다릴 수 없을 경우 집을 급매로라도 거래하여 전세보증금을 신속하게 되찾아 전세입자의 생활에 피해가 가지않도록 하려는 관행이 아닌가 생각되며 서울을 제외한 도시에서는 어느도시는 서울만큼의 비율과 비중으로 어느도시는 서울보다 저렴한 가격의 비율이나 비중으로 전세보증금이 설정되어 거래되는 지역마다의 거래관행도 있다고 생각됩니다.

전세를 하기에 앞서 등기부등본으로 집주인이 계약당사자가 맞는지를 확인하는 것과 융자상태를 확인하여 전세보증금이 적절한지를 확인하는 것은 매우중요한 일로 등기등록이 오래 걸리는 일이 아닌 등기소에 가면 가볍게 할수 있는 것이라 서로가 신뢰를 도모하기 위하여 노력을 종용하여도 되는 부분이라 생각하며 사실 아주아주 희귀한 경우이지만 예를 들어 전매라는 것은 합법인곳도 있고 일정정도의 기간내에 전매가 불법인곳도 있습니다. 하지만 미등기전매는 부동산등기특별조치법에 의하여 항상 특별하게 관리되어 특별하게 최우선적으로 해당법이 적용되어 등기를 하지않는, 즉 미등기전매는 불법인데 살다보면 희귀하게 그 경우와 마주칠때도 있는데 문제는 그 사이에서 전세입자를 대상으로 하는 이미 지나간 계약서등을 통한 없는 계약 즉 권원이 없어 처음부터 무효가 되어 갈곳은 경찰서밖에 없는 일이 아주 희귀하게 몇십년에 한번정도 신문기사상에서 볼수 있었는데 천만분의 일의 가능성이라기 보다는 사실 이러저러한 이유로 모두가 먼저 등기등록하여 소유자 등기하고 소유자임을 입증하고 싶어하는데 어쩌면 전세계약일이 시급하게 잡혀 소유자의 바쁜 급한 다른 일을 배려 못한 것이 아닌가 하여 소유자는 등기를 한 채로 해당주택에 다른 점유사용자 전세입자가 입주함에도 안정감이 있을것이고 전세입자는 분명한 권원이 그나마 확인되어 보증금으로 걱정이 덜할것이며 또 계약하며 서로 계약시 관행을 되도록 모두 밟아 화목하고 친숙한 유대관계의 형성으로 주거환경과 미래주거환경에서 상호보완적인 관계의 형성이 될수도 있다고 생각합니다.

민법상 대리인과 계약을 맺을때에는 대리권을 수여한 의사표시를 확인할수 있어야 한다고 해석을 본 상담원 나름하며 등기부등본 갑구에 소유자로 등기되어있는 소유자의 주민등록번호와 동일한 주민등록번호의 주민등록증, 소유자의 주민등록초본, 소유자의 인감도장과 인감증명서, 전세보증금을 계약금 중도금 잔금의 순서로 소유자에게 지불 할때 은행거래로 할 경우 대상계좌의 계좌명의자가 소유자인지 아닌지 혹시 그의 배우자라면 그 호적등본, 배우자주민등록증의 주민등록번호와 해당계좌명의자 주민등록번호가 같은지, 배우자의 주민등록초본 정도의 확인 그리고 소유자가 공인중개사에게 전세계약에 대리자로서 소유자를 대신한다는 권리를 그 계약에 해당되는 권리를 수여한다는 의사표시의 문서와 그 문서에 소유자의 인감증명서이 입증하는 모양과 같은 인감도장이 찍혀있거나 아니면 소유자의 육성녹음테이프같은 도구나 소유자와 전화통화를 하여 그 대리권수여를 확인하되 그 통화는 녹음되어 이후 불의의 사고시 증거능력이 있어야 하며 그 경우에도 인감증명서와 인감도장 그리고 소유자의 주민등록증과 등기부등본 등 필요서류에서 문서로서 소유자가 공인중개사에게 해당계약대리권수여의사표시를 한 경우처럼의 소정의 필요서류는 있어야 할것이라 생각합니다.

그 외 자세한 내용은 민법, 주택임대차보호법, 부동산등기법을 법제처 인터넷 홈사이트에서 검색하실수 있다고 압니다.

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