부개동의 욱일 아파트의 구조를 부동산뱅크인터넷홈페이지 상단에 시세에 들어가 왼편에 아파트시세를 클릭하여 그곳에서 인천광역시 부평구 부개동 욱일아파트를 찾아 평면도 및 전유면적 공급면적 정보를 보았습니다. 공급면적은 66.116㎡,전유면적은 50.9093㎡ 인것을 보고 무언가 자료의 신뢰성이 다소 떨어지는 이례적인 일이다 싶어서 왜냐하면 본 상담원이 근무하는 인천 서구 가좌3동의 경우의 저층형 아파트나 고층형 아파트의 경우 보통 26.4464㎡ 나 그 이상인 공유면적으로 계단의 쾌적함과 조경면적 그리고 그곳에서 산출되는 계단에 따라 나온듯한 서비스면적인 발코니와 또 공유면적인 벽체두께 같은 집의 주거안정과 편안함 가족의 건강과 안면에 직결되는 건축공법의 합리화에 들어간다고 판단되는 공유면적의 통계적인 수치보다 작았고 보기에 욱일아파트는 쾌적한 곳임에 확실한 공급면적이 문득 궁금하여 살포시 어떠한 법률적 책임이 주어지지 않는 종이조각에 불과한 등기부열람을 한 가구 하고 온나라부동산정보라는 국토해양부의 정보싸이트를 활용하여 집의 공급면적과 전유면적 그리고 공유면적을 따로 구하여보았습니다.

등기부등본을 보니 전유면적은 51.01㎡로 명확히 나타났으나 공유면적의 경우는 대지권의 대상이 되는 토지의면적은 13900.2㎡가 나타나있으나 공유면적란이 따로히 없음에 아마 초기보존등기를 할때 공유지분을 획정지어 구분등기하지 않았던가 아니면 현재 상담원이 서류를 잘못보았을수 있으며, 보통의 경우 아파트에는 전유면적의 책임과 권리에 따라 공유면적이 함께 일정분 따라다닌다보므로 그에 따라 대지권대상이 되는 토지를 연산하여 공유면적을 구하여 보니 총 468세대로 단순연산하면 13900.2/468세대 하여 약29.7012㎡으로 연산되나 이는 욱일의 모든동의 각세대마다 같은 전유면적일 경우의 연산으로 만약에 면적이 차별이 잇다면 그 면적넓이만큼 일정분 더 큰 공유면적이 약간의 차이로 더 있을수도 있음과 연산법이 정확하지 않을수 있다는점을 말씀드립니다. 하여 욱일의 한모델 가정의 한세대 전유면적은 51.01㎡ , 공유면적은 가정하여 약29.7012㎡ 이를 각 평으로 고치면 전유면적은 51.01/3.3058로 계산하여 약15.43평으로 공유면적은 약29.7012㎡을 3.3058로 나누어 약8.98평이 나오고 둘을 합한 공급면적은 약24.41평으로 나왔습니다.

그리고 부동산뱅크의 아파트시세 안에 평면도를 찾아보니 쓸만한 방2개에 확실히 구분지어진 주방과 거실 그리고 거실의 넉넉한 크기까지 간혹 신혼이거나 아기가 더크기 전에라도 반드시 거실이 필요하고 쓰고 싶은 혹은 신혼부부인데 시부모님을 모시고 작게 살다가 아기가 생기면 큰 평형으로 옮기기로 하여 다른 곳에 투자를 어찌어찌 프라이버시의 영역의 비밀스레 투자해놓은 경우등등... 보통 24평형의 위치는 방3개, 확트이고 넓은 거실, 거실과 따로 있으며 싱크대가 길고넉넉한 동선을 가진 주방, 그리고 선택에 따라서 방3개가 더넓던가 화장실이 1개가 아니라 2개던가 드레스룸이 있던가 없는대신 안방이 더넓어 붙박이 장이 들어가고도 여전히 넓은 공간배려등등 설계자의 노련함과 수요자의 고른 요구도가 만나는 지점에서 각양각색 지어진 그리고 지어지고 있는 대형평형의 초입인 30평형대에 가기전 중형평형으로 보이는 아파트전유면적으로 보통 대형평형 가기전에 이미 자녀가 크게 성장한 곳은 그 공간을 모두 큰방으로 내어진 집을 선택하려하고 대부분 중형아파트나 빌라의 경우 거실보다는 미닫이문으로 방하나를 선택 거실혹은 방으로의 개별사용에 맡기는 구조인데 그런 면에서 욱일아파트의 경우처럼 확실한 개성의 주방에서 거실의 분리형 구조는 동일한 성별의 자녀를 둔집에도 참으로 특별하여 인기가 많겠다 생각을 하였습니다 . 그리고 욱일아파트는 대형평형에서 자녀의 성장과 시집장가를 다 보낸후 어느날 넓은공간의 전기 수도 도시가스의 사용요금을 줄이고 미세한 차이라도 손주들 용돈을 더주고 싶다던가 하는 이제는 할아버지 할머니가 되시는 분들에게는 필요보다 여유있는 방1개더와 거실의 존재는 명절에 가족이 모여 한집에서 오랜만에 대화도 가지고 한자리에서 식사도 하고 서로서로 이방저방에서 잠을 자며 명절밤을 두런두런 보내기에도 적정한 공간배려라 그 나머지 집을 꾸미는 개인의 취향이 맞는 자만 만나면 항시 그들에게는 최고의 상품일것이라 생각하였습니다.

다음으로 욱일아파트의 과거실거래가격을 국토해양부 온나라정보의 아파트실거래가격을 통하여 관찰하여 보니 2009년 1분기의 경우 최저거래가 16500만원 최고거래가 20500만원으로 2008년 1분기의 경우 18300만원~20000만원의 분포로 거래가격이 있는데 이것을 각각 공급면적인 24.41평으로 나누면 2009년 1분기가격의 경우 평당 675만원부터 839만원까지의 실거래가가 ,2008년의 1분기의 경우 749만원/평~819만원/평 의 실거래가 거래내역이 있는 것으로 대략적 추산되었습니다.

그리고 욱일아파트의 위치는 걸어서 부평구청역과도 가깝고 또 여러방향으로 시내버스가 여러노선 다니며 , 자전거를 타고나가 부평역이나 부평재래시장에서 쇼핑을 하기에도 알맞은 거리라 본 상담원이 간혹 부평나들이에서 본 자전거탄 아주머니들이 혹시 욱일의 주부고수들이 아닌가 궁금하기도 하였습니다.

재건축을 위하여서는 무엇보다 노후화되거나 열악하거나 된 주택으로 보통의 경우는 도시및주거환경정비법에서 위임받은 인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례에 의한 안전진단 검사를 받을수 있는 연한수 에 일단 들어간후 안전진단검사를 받고 열악하고 노후화된 주택이라 판정받으면 가능한 것으로 알며 이외에도 정말 너무도 불안하고 살기힘들거나 주거환경이 열악하다거나 한다면 인천광역시청에 소유자들의 의사를 합치하여 타진하여 볼수 잇으며 그때에도 안전진단검사를 받고 재건축허가 여부가 결정난다고 알며 이에 총괄하는 곳은 인천광역시의 경우 인천광역시청이라고 압니다.

욱일아파트의 경우는 1988년 에 허가와 사용승인이 난 것으로 보아 1988년을 기준으로 인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례에 의하여 계산하면 5층이상의 계산법 22+(준공년도-1984)*2 으로 연산하여 안전진단을 받을수 있는 연한수가 30년으로 계산되어 2018년이나 2019년에 에 안전진단 년한수가 되는 것으로 어렵사리 계산을 하였습니다.

욱일아파트의 경우 제3종일반주거지역,일반미관지구,제1종지구단위계획구역으로 국토의 계획및 이용에 관한 법률및 동법시행령 시행규칙에 정하여진바대로 보면 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이며 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구이며 그리고 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획 지구단위계획구역중 비교적 오랜역사를 가진 도시에 지역을 지정하는 제1종지구단위계획구역으로 현행법대로의 분석이되었습니다.

결론하여 욱일아파트는 현재 거주하기에도 좋은 지리적위치와 건물구조를 볼수있으며 이후 재건축을 할때 일단 재건축 공사시행을 할 예를 들면 한신 삼성 롯데 현대 경남 금호 풍림 등등의 도급사를 선정하면서 그리고 선정하고 나서도 수없이 재건축의 수익성 분석과 사업타당성을 타진해 보아야 하는 주의점과 그 경우 감정평가사라는 직종의 전문가를 아파트소유자들이 이후 구성하게될 재건축조합에서 고용하여 대동한다면 사업타당성분석에서 수월하게 이해하고 분석하여 사업의 진행에서 활력이 있을것이라 생각하며 안전진단에서 열악노후하다는 조건의 만족 , 건축공법적인 사업타당성과 수익성분석을 제외하고 법적으로만 볼 경우 재건축이 될 경우 욱일아파트는 고층으로의 건축가능성이 열려있어 있어 법적으로는 수익성이 있으며 다만 미관지구와 제1종 지구단위계획구역을 만족시키기 위하여 필히 체계적이고 아름다운 도시미관에 이바지 하라는 인천광역시청의 소정의 조건을 충족하는 재건축한 새로운 마을의 모습이 되어야 할것이라 미루어짐작을 하였습니다.

위의 상담은 본 상담원 개인의 의견에 불과하여 법률이나 행정업무에 대하여는 국토해양부나 인천광역시청에 그리고 사업수지타당성 분석은이나 건축공법은 믿을만한 건설회사에 의뢰하여보고 그 의뢰의 진정성 타진은 감정평가사라는 전문가가 견제 혹은 상세히 할 수 있을것이라 다시 개인적 의견을 말씀드립니다 .

상담위원 중개업소 정보 - 목화공인중개사사무소 - 인천광역시 서구 가좌동 186-11 대표번호 : 032-576-5163 휴대폰 : 011-9253-3676