처음으로 전세계약을 하여, 전세금(보증금?) 회수에 걱정이 많이 되어 답답한
마음에 문의를 드립니다.
신축으로 짓고 있는 건물인지라
"등기부 등본(현재 유효사항) - 토지"에 대한 "근저당권설정"이 되어있습니다.
"갑구 - 순위번호2 소유자 ㅇㅇㅇ(00종합공사)이며, 거래가액 금 151,200,000원"
"을구 - 순위번호1 근저당권설정 채권 최고액 금 169,000,000원
채무자ㅇㅇㅇ
근저당권자 아산동부신용협동조합" 입니다.
순위번호2 지상권설정 지상권자 아산동부신용협동조합
이렇게 명시되어 있습니다.
공인중개사와 함께 계약을 하는 것이지만, 첫 전세계약이니 만큼 인터넷 및
주위사람들의 얘기를 들어보니 잘못될 경우 전세보증금을 회수하지 못하는 경우가
종종 발생하다고 하여 섬뜩합니다.(무서운 세상이니 만큼...)
그리하여 등기부등본에서 순위번호가 중요하다고 들었습니다.
현재 신축건물이라 건축물에 대한 등기부등본이 아직 신청중이라고 하였습니다.
(이걸 "미등기"라고 하나요??)
등기부등본이 없는 상태에서 계약을 하려다 보니, 제가 입주 후
"주소이전과 확장일자"를 받아도 순위번호가 어떻게 될지 알수가 없는 상황인 거
같습니다.
당시 전세 계약시 구두상으로는 완공 시 건물시가가 7억이며,
융자(근저당권설정)는 토지부에 기록된 근저당권설정 말고는 없다고 하였습니다.
(추가 융자가 없을 것 이라고 했던거 같습니다.)
제가 선순위를 취하기 위해, 미등기에서 전입신고와 확정일자를 받아도 되냐고
공인중개사에게 문의하니깐 그렇게 하면 건축물과 토지를 같이 근저당권설정을
하지 못한다고 안된다고 하더군요.
총 4층 건물이며, 1층 상가, 2~4층은 합하여 12가구정도 층당 4가구
전세가가 3천만원, 3천5백만원, 4천만원, 4천5백만원(상가임대는 모르는 상태임)
이렇습니다.
(위 사항을 부동산 문의시 정확히는 모르나 전세도 있고 월세도 있고...이런식
으로 답함...)
건물시가 7억에서 경매 처분 시
70%정도에 나찰되면, 4억 9천이며, 선순위 근저당설정 1억6천9백만원을 빼면
3억2천1백만원 정도가 남는데, 이걸 세입자들이 소액보증을 받은 후 나머지
부분은 후순위로 나누어 가지게 되는게 맞나요??
7억 * 70%(대략) = 4억 9천 -> 경매시
4억9천 - 1억6천9백(근저당설정) = 3억2천1백만원
3억2천1백만원 < 4억8천만원+a(상가)(한가구당 대략 4천만원 잡고 12*4천만+a(상가))
1천4백(소액보증)*13(가구수+상가) = 1억8천2백만원
3억2천1백만원 - 1억8천2백만원 = 1억3천9백만원 ---> 이금액이 확정일자 순위대로
나누어 지는 건가요??
그럼 5순위 안에 못들면 전세금 전액이 회수가 불가능 한지 알고 싶네요??
제가 들어갈 곳은 3천5백만원이며 정말 작지않는 돈이라 걱정이 많습니다.
만약 문제 발생 시 제가 얼마 정도까지 회수가 가능한지요??
그리고 공인중개사에게 문제 발생 시 공제증서에 "공재금액 1억"이라고
명기되어 있었습니다.
처음 계약 당시엔 문제되면 전세보증금 전액이 공제증서를 통해 회수해
준다고 하였는데... 다시 물어보니깐 아니라는 식인거 같습니다.
공인중개사를 솔직히 믿지 못하겠습니다. 원래 구두상계약은 등기부등본이
나올 시에 전세 잔금을 치루는 것이였는데, 6월 1일 입주 시 어느 정도는
내라는 말을 하네요!~ 또 안내자니 그렇구....
질문을 요약하겠습니다.
1. 답변자가 보실땐 계약 후 전세금 전액 안전한가요??
(신축은 다들 이렇게 전세계약을 하는건가요?)
2. 확정일자가 늦을 경우(타세입자보다) 제가 전세금을
어느 정도 회수가 가능한가요??
3. 그리고 제가 또 챙기지 못한 부분들 좀 지적해 주세요!~
(예를 들어 계약 후 등기부등본을 간혹 여람하는 것 같은
세입자 손해가 없이 지내는 것등...)
질문이 길었네요!~
여기까지 읽어 주셔서 감사하구요!~ 답변 부탁드릴께요!~
아니면 최우선변제금액만큼 보증금걸고 나머지는 월세로 하시던지..
김주님의 답변 | 2009-05-29
[질문] ==========================================
신축원룸 전세계약 시 전세보증금 회수 문제
"갑구 - 순위번호2 소유자 ㅇㅇㅇ(00종합공사)이며, 거래가액 금 151,200,000원"
"을구 - 순위번호1 근저당권설정 채권 최고액 금 169,000,000원
채무자ㅇㅇㅇ
근저당권자 아산동부신용협동조합" 입니다.
순위번호2 지상권설정 지상권자 아산동부신용협동조합
건물시가 7억에서 경매 처분 시
70%정도에 나찰되면, 4억 9천이며, 선순위 근저당설정 1억6천9백만원을 빼면
3억2천1백만원 정도가 남는데, 이걸 세입자들이 소액보증을 받은 후 나머지
부분은 후순위로 나누어 가지게 되는게 맞나요??
답변:::::::::::::::::::::::::::::::::;;;;
님이 표현한 말씀이 맞습니다....
질문:::::::::::::::::::::::::::::::::::::
7억 * 70%(대략) = 4억 9천 -> 경매시
4억9천 - 1억6천9백(근저당설정) = 3억2천1백만원
3억2천1백만원 < 4억8천만원+a(상가)(한가구당 대략 4천만원 잡고 12*4천만+a(상가))
1천4백(소액보증)*13(가구수+상가) = 1억8천2백만원
3억2천1백만원 - 1억8천2백만원 = 1억3천9백만원 ---> 이금액이 확정일자 순위대로
나누어 지는 건가요??
답변::::::::::::::::::::::::::;
확정일자 순위대로...나눈다...맞습니다..
질문::::::::::::::::::::::::::::::::::
그럼 5순위 안에 못들면 전세금 전액이 회수가 불가능 한지 알고 싶네요??
제가 들어갈 곳은 3천5백만원이며 정말 작지않는 돈이라 걱정이 많습니다.
만약 문제 발생 시 제가 얼마 정도까지 회수가 가능한지요??
답변::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
결국 땅주인과 건물주인의 신용도..자산에 달렸습니다..노후보장인지 아니면 주인이 투기꾼인지...현재로는 알 수 없습니다. 개인재산..뒷조사해봐야 알수 잇지만...
두려움과 의심은 누구나 가집니다..
저의 딸이 공주교대다닐 때...결국 불안해서..깔세를 얻어주었습니다..
부산출신..딸 친구와 서울출신의 저의 딸이 1명이 사는 공간에 2명이 월세얻어 대학교다녔습니다. 1학년 시절에는 학교 기숙사생활..했구요...
질문::::::::::::::::::::::::::::::::::::;;;
그리고 공인중개사에게 문제 발생 시 공제증서에 "공재금액 1억"이라고
명기되어 있었습니다.
처음 계약 당시엔 문제되면 전세보증금 전액이 공제증서를 통해 회수해
준다고 하였는데... 다시 물어보니깐 아니라는 식인거 같습니다.
답변::::::::::::::::::::::::::;;;;;
보험은 중개업소의 과실이 있는 경우에 해당됩니다..님의 경우는 해당안됩니다..
질문:::::::::::::::::::::::::::::::
공인중개사를 솔직히 믿지 못하겠습니다. 원래 구두상계약은 등기부등본이
나올 시에 전세 잔금을 치루는 것이였는데, 6월 1일 입주 시 어느 정도는
내라는 말을 하네요!~ 또 안내자니 그렇구....
질문을 요약하겠습니다.
1. 답변자가 보실땐 계약 후 전세금 전액 안전한가요??
(신축은 다들 이렇게 전세계약을 하는건가요?)
답변::::::::::::::::::::::::;
재무구조가 튼튼해야..합니다. 즉 집주인..임대인의 신용도를 알아봐야 합니다.
사기꾼인지 아닌지..결국 살아봐야하고...결국 월세쪽으로 가야....우선변제금액만큼 보증금 걸고 나머지는 월세로...하는 방법이 안전합니다.
질문:::::::::::::::::::::::::;
2. 확정일자가 늦을 경우(타세입자보다) 제가 전세금을
어느 정도 회수가 가능한가요??
답변:::::::::::::::::::::::::::::::;;
경매장에서 낙찰결과과 나와봐야 알 수 있다고 봅니다.
미래에 대한 두려움과 의심..미래예측은 아무도 모릅니다..
질문::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
3. 그리고 제가 또 챙기지 못한 부분들 좀 지적해 주세요!~
(예를 들어 계약 후 등기부등본을 간혹 여람하는 것 같은
세입자 손해가 없이 지내는 것등...)
답변::::::::::::::::::::::::::::::;
공인중개사들께서 이야기해줄 겁니다..
아니면 월세로 가시기 바랍니다..마음편한 쪽입니다..
현재로 봐서는 너무 무리한 근저당은 아닙니다..
권리순위
김주
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