# 주택재개발이란 쉽게 말해서 구역내 토지 또는 건축물의 소유자들이 재개발조합을 결성하여 기존건물을 철거하고 공사비 등 사업추진비용을 "자신들이 투자"하여 새로운 아파트를 신축하여 조합원들에게 분양하고, 나머지 물량이 있을 경우 이를 "일반인들에게 분양"하는 개발로써 공익사업에 속합니다.

# 즉, 공사비 등 사업추진비용을 조합원들이 투자하는 것이 원칙이지만, 시공사 등에서 미리 선투자해준 다음 일반분양분의 분양대금으로 정산을 하고, 만약 남는 금액이 있다면 조합원들에게 나누어 주고, 부족한 금액이 있다면 추가부담을 해야 하는 것입니다.

# 조합원 개개인의 입장에서는 자기가 애초에 소유하고 있던 토지와 건축물의 평가금액(감정평가업자 2인이상이 평가한 금액을 산술평균)에 개발이익비례율(보상비례율)을 곱하여 권리가액이 정해지고, 자신이 분양받게되는 아파트평형의 분양가격과 비교하여 남으면 반환받고 부족하면 추가부담을 하는 것입니다.

# 그러므로 재개발투자 수익성분석은 개발이익비레율이 중요한데, 이는 해당 구역의 용적율(가장 중요함), 조합원수 대비 신축세대수, 조합원 분양가격과 일반분양가(분양가상한제로 인하여 조합원부담이 증가할 것임), 일반 분양분의 분양율, 공사비 등 총 사업비용 등을 예측할 수 있어야만 가능하기 때문에 쉽지 않다는 점 참고하시기 바랍니다.

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