답변드립니다.

먼저 귀하께서 빌라2채를 잔금을 지급하고 구입하시면 1가구3주택이
되는 상황입니다.1가구2주택인경우에는 신규주택구입시 기존주택(비과세요건충족) 매도하면 비과세적용을 받습니다.
그러나 현재상황에서는 1년안에 매도해도 세금을 납부하셔야 하며,중과세주택에 포함되지 않는다면 일반세율로 적용합니다.

끝으로,일반적인 주택 양도세 사항에 대하여 알려드리니, 참고하시기 바랍니다.

-중과세 대상 주택수는 수도권과 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍,면지역은제외)은 무조건 포함하며, 기타지역(수도권읍면지역,광역시군지역)은 기준시가 3억을 초과한 주택은 포함되나,

-2주택자의 중과세주택중 수도권,광역시권 소재 주택으로서 기준시가 1억이하인 주택(도시및 주거환경정비법에의한 지역소재주택제외)은 일반세율을 적용하며,
3주택자의 중과세주택중 서울이나,광역시(군지역제외)그리고 경기도(읍면지역제외)에 소재한 소형주택에 대하여 일반세율을 적용합니다.

-소형주택이란 오피스텔,도시및주거환경정비법에 의한 지역에 소재하는 주택은 제외하며, 2003년12월31일 이전에 취득하고,대지면적이
120제곱미터이하고,주택의연면적(지하실포함,공동주택은전용면적)
60제곱미터이하며,주택양도당시에 기준시가가 4,000만원이하일것등
모든 요건을 갖춘주택을 말합니다.

-양도세액산출방법

1. 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
*필요경비에는 보통 확장공사,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이포합됩니다.

2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율,중과세대상은제외)
=양도소득금액
*장기보유특별공제율:3-5년미만10%,5-10년미만15%,10년이상30%,(15년이상45%-1가구1주택인경우만해당)

3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액

*양도소득세율은,(일반적인 경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 1천만원초과 4천만원이하이면
90만원+초과금액18%, 4천만원초과 8천만원이하-630만원+초과금액27%
8천만원초과-1,710만원+초과금액36%입니다.
예를들어 과세표준이 5천만원이면 (1,000만원*9%)+(3천만원*18%)+
(1천만원*27%)=900만원이 양도세액이 되며.

-1가구2주택중과세대상과, 보유기간이 1년미만인 경우에 양도세율이
50% 적용시 산출방법은,
과세표준이5천만원인 경우 5천만원*50%=2,500만원이 양도세액이 됩니다.
-참고로 1년이상2년미만보유시는 40%. 1가구3주택중과세인 경우는 양도세율60% 적용하며 계산방법은 같습니다..

위에서 나온 양도세액에 자진신고시 10%감면이 혜택이 있으면 여기에 주민세를 추가로 납부하시면됩니다.
감사합니다.

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