바쁘신데 죄송합니다.
다름이 아니오라 요즘같은 경기불황속에서는 근저당이 되어있는
아파트에서 전세살기가 매우 불안해서요.
그런데 거기에 관련한 상식이 많지 않아서 몇 가지 질의드리고자 합니다.

먼저 질의에 앞서 상황을 알려드리자면
경기일대 신도시라 입주지정일 후 3개월 경과된 2008.6월 계약이구요.
대부분 주인의 요청대로 근저당 후 확정일자를 받은 상태구요.
근저당액이 많아서 집값 3억1천에 근저당 2억 제 전세는 8천5백이구요.
현재 집값이 많이 올랐는지는 잘 모르겠구요.
그 이후 등기상의 변동은 아무 것도 없습니다.

계약당시 그래도 조금 불안하여 전세권등기설정이라도 해놓을까 했는데
부동산도 집주인도 걱정말라는 말로 일축해서 못했고
그럼 전세보증보험을 가입할까 했는데 근저당금액이 많으면 안된다해서
못하여 별다른 보호조치 없이 아무일 없기를 바라며 살고 있습니다.

질문드리고자 하는 것은 3가지 인데요.
1.
등기설정도, 보증보험도 안된다면 그 외에 보호조치를 취할 만한 대책은
전무한지요....
2.
그리고 만약 혹시라도 이런 일이 있으면 안되지만 문제가 생겨 경매까지
가게 되면 제 계약일(=입주일,확정일)이 개정된 우선변제시행일보다
몇 달 이전이기에 개정된 우선및 최우선변제금액혜택을 볼 수 없는지요..
3.
마지막으로 만약 경매진행시 최고70%까지 낙찰된다는 가정하에
당초 집값으로 하는지 현시세로 하는지는 잘 모르겠으나
당초 집값인 3억1천의 70%인 2억1천정도에서 어떻게 세입자와 금융권을
분할하여 지급하는지요...
저는 최우선변제만 받고 우선변제는 전혀 받을 수 없게 되는 건가요...

답변부탁드립니다.
바쁘신데 죄송합니다.