a 라는 임차인과 전세계약을 체결하여 2008.12.28이
2년의 만기라서 미리 동년 10월초에 2년간의 재계약을
하면서 임차인과의 전세계약서를 작성(계약금은 종전의 전세금으로
하여 그 날(10월초; 작성일)로 하고 잔금은 2008.12.29에 주기로
하였습니다
특약사항은 집이 춥다고 하여 (난방이 부실하면 협의하여 만료일
이전에 나갈 수있다고 기재하였습니다)
- 이렇게 하고 임대인(이 글의 작성자)은 3일후 난방의 수리를 할
수 없으니, 나가겠으며 나가고 살겠으면 살아라 하였으나 상의하여
알려주겠다고 하여 아무런 답이 없어 계속 살곗다는 의사가 있는
것으로 알았으나
- 임차인은 12월초에 특약사항의 불이행과 난방부실의 추위로 살지
않겠다는 이유로 계약의 무효를 주장하면서 2008.12.28까지
계약금(종전의 전세금)을 돌려달라는 것입니다

1. 임대인의 주장은
특약사항의 미이행(난방 부실을 해결하여 주지 못한 것이) 계약의
무효의 이유가 될 수있는지 여부 ?
(판례 등을 보니, 대리수의 책임은 계약 내용이 어떻든 임대인이
부담하여야 한다는 것은 있으나 이렇다고 계약의 무효라는 것은
보지 못하였습니다)
또한, 실제로 관리사무소에서 확인한 난방비는 2007.10.-2008.3.에
대략 많게 잡아도 4-5만원을 넘지 않는 수준입니다
금년도 11월 까지도 같은 상황으로 보입니다

2. 만일 계약이 무효가 아니면, 임차인이 잔금 을 2008.12.29.에
주지않으면 전세계약서의 계약불이행시 기재된 것 처럼
"계약을 이행하지 않으면 계약금은 임대인에게 귀속된다"에 따라
(이 문구는 정확하게 생각이 나지 않으나 부동산에 비치된 계약서를
그대로 사용했는데, 감안해서 답을 주시기 바랍니다.
(일정한 독촉으로 채권 확보후)
계약금을 임차인에게 주지 않고 임차인을 내보낼 수있는지

- 또,"2"에서 잔금지급일 이전에 임차인이 계약의 해지를 통보
하였으므로 계약의 불이행은 아닌지 여부
(일단 계약을 하면 무효가 아닌 이상 단 1일 이라도 잔금을 치루고
계약의 해지 사유가 있으면 요구해야 하는지)