답변:::::녹번동 다세대빌라는 나의 사업체요, 가격도 올랐습니다. 즉 자산소득입니다. 근로소득이 아닙니다. 즉 은퇴후의 위험관리요, 시간의 흐름에 따라 숙성되면서 가격이 계단식으로 오른다고 봅니다.. 3년거주 2년보유로 양도세문제는 해결?되었는지요? 그리고 미전입조건, 나의 가족이 주민등록옮겨놓아 양도세 해결하는 방법도 있구요, 아무튼 근로소득외에 추가소득은 젊어서 부자로 은퇴하는 전략이요, 노후 위험관리차원입니다.


답변:::재개발후를 바라보시던지 , 아니면 팔고, 갈아타기 즉 종자돈+ 타인의 돈으로 아파트를 장만하시던지, 주말이면 가족들고 부동산보러 다니면 현장답사에서 안목과 전략과 현금흐름 체크가 가능합니다. 안목도 높아지고 깊어집니다. 미래의 시장경제흐름에 자신감과 도전의식이 생깁니다.

2007년기준 서울시 인구 1000명당 주택수는 229가구이다. 일본 도쿄 503가구, 영국 런던 411가구, 프랑스 파리 636가구, 선진국 도시에 비해 절대부족합니다.


●언제까지 바닥이고 언제 뜰 것인가?

건설사들이 주택공급을 줄이자 수급난을 우려한 정부가 규제를 풀어 수도권에 공급확대 시도했다. 수도권규제 완화말고 고급일자리창출의 대안이 있는가? 아래의 통계분석해보고 대세 판단해 보자!

●서울과 수도권 주택건설 실적:자료 건설교통부
1999년 서울 61,460 수도권 237,454
2000년 서울 96,936 수도권 240,985
2001년 서울 116,590 수도권 304,396

2002년 서울 159,767 수도권 376,248
2003년 서울 115,755 수도권 297,289
2004년 서울 58,122 수도권 205,719
2005년 서울 51,797 수도권 197,901
2006년 서울 39,694 수도권 172,058

국토해양부는 올해 수도권에 30만 가구의 주택 공급을 예측했다. 하지만 각종 규제로 실제로는 20만 가구에 그칠 것이다. 재건축 재개발에 대한 각종 규제로 기업이 건설에 소극적이다. 2~3년 뒤면 아파트 공급이 크게 줄어 집값이 다시 뛸 것이라는 전망이 잘 못된 것인가?

●원자재가 인상이 미치는 영향?

분양가상한제는 반시장정책으로 이미 실패-검증된 정책이다.
[1]기존주택 수요 증가한다. 2~3년후 상승세로 간다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규 분양주택 원가상승→분양가 상한제 지속할 경우→새 아파트 공급 축소→미분양 주택 판매증가→기존주택 수요 증가한다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규 분양주택 원가상승→분양가 상한제 폐지할 경우→분양가 인상→기존주택과의 가격 차이 확대→미분양 주택 판매 증가→기존주택 수요 증가한다.


●인플레이션이 미치는 영향?

돈가격이 떨어진다. 통화가치 하락이다.

●앞으로의 추세는?

[1]주택공급은 떨어진다. 수도권은 공급부족으로 2~3년후 폭등온다.
[2]유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다. 재건축이 대안아닌가?
[3]원자재 상승은 건설 경기침체 →경기침체→ 일자리감소→소득하락 →소비-구매감소 →미분양증가 →기존 주택 수요을 높인다. 결국 기존 주택값이 상승한다. 공급부족은 전세-월세 폭등으로 간다[무주택자에게 재앙이다. 조세의 전가현상:시장의 복수이다.]

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