주공의 공공임대주택 분양후 매매할 경우 양도소득세 계산법이 애매해서 문의드립니다.

1. 2000년 12월 5년 경기도 양주 덕정주공 2단지 5년공공임대주택 입주(입주자명의:결혼전 신랑명의)

2. 2005년 9월중 결혼하여 본인이 세대편입됨.

3. 2006년 5월 12일 임대주택 분양
(분양조건 : 3년 할부분양, 잔금완납시 명의이전등기, 재산세는 주공에 부과되고 주공에서 본인에게 부과하는걸로 되어 있으며 실제 재산세 납부 실적 있음)

4. 2006년 5월14일 서울에 소재하는 아파트 매수
(현재 공시자가는 1억원이 넘습니다.)

5. 2006년 6월 15일 매수한 아파트 등기완료.

위와 같이 하여 현재 1가구 2주택인 상황입니다.

현재 할부분양받은 아파트에 계속 거주중이며 이 아파트를 잔금완료 하여 등기후 매매하려고 합니다. 분양가가 6천8백이며 현재 실거래가는 1억 5천 전후로 매매되고있습니다. 공시가는 7천8백입니다.

거주기간을 소유기간으로 인정하는지 아니면 할부분양의 경우 잔금완납일을 기준으로 소유기간을 산정하는지요?

소유기간을 인정하지 않는다면 1가구 2주택 중과에 해당하는지요?

그렇다면 재산세 납부는 했는데 소유권은 인정안된다는 건가요?

만약 1가구 2주택 일반과세라면 양도차익 약 8천만원정도라면 양도세는 어느정도 될까요?

의정부 세무서와 국세청 콜센터에 문의하였지만 정확한 답변을 못들었습니다. 그분들도 정확히는 잘 모르신다네요. 곧 매매해야할 상황이므로 꼭 정확하고 자세하게 설명해주시길 부탁드립니다.


답변 : | 답변일 : 2008-08-25

안녕하십니까?




1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다.




2. 귀 질의의 경우는 2000년 12월 5년 경기도 양주 덕정주공 2단지 5년공공임대주택 입주하여 5년 거주 중 2006년 5월 12일 임대주택 분양받았으나, 분양조건이 3년 할부분양, 잔금완납시 명의이전등기(재산세는 주공에 부과되고 주공에서 본인에게 부과하는걸로 되어 있으며 실제 재산세 납부 실적 있음)하는 조건으로 취득한 경우 그 취득시기가 언제인지가 쟁점입니다.



3. 먼저, 일반분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다.

다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.




4. 또한, 소득세법 시행규칙 제78조 제3항에 규정된 장기할부조건에 의해 자산을 취득하는 경우 그 취득시기는 소득세법 시행령 162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것입니다.



*장기할부조건은 당해 자산의 대금을 월부.연부 기타의 부불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수입하고, 소유권이전등기 접수일.인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것이 해당하는 것이며, * (소득세법 시행규칙 제78조 제3항)

이 때 ''2회''란 계약금 이외의 대금을 2회 이상 분할하여 수입하는 것을 의미하는 것이며, 위 두가지 조건을 갖춘 경우 장기할부조건부 매매에 해당하는 것입니다.



5. 따라서 귀 질의의 경우 양주 건설임대주택을 할부분양한 경우가 상기의 일반분양에 해당하는지 아니면 장기할부조건에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 또한, 양주군 건설임대주택의 취득시기에 따라 보유기간이 2년 이상의 경우 일반세율(9%-36%)이 적용되는 것입니다(경기도 양주군 소재 아파트가 경기도 읍.면지역에 소재하면서 기준시기가 3억원 이하인 경우).


제가 국세청에 문의한 답변내용입니다. 이해가 되질 않네요 정확히 쉽게 설명좀 해주세요......