지역 : 서울 (신축취득기간 2001.5.23~2002.12.31까지 조세특례제한법 99조3에 해당하는 주택)
2001년 7월 27일 벽산건설과 최초 분양계약
2004년 2월 25일 소유권이전등기......잔금청산일은 정확히 아직 모릅니다....거의 비슷할 듯합니다...
제가 궁금한 것은
위 아파트를 5년이내 매매할 때와 5년이후 매매할 시의 양도세가 어느정도 차이가 나는지
궁금합니다...
예를 들어
취득시 약 1억3천
양도시 약 3억이라고 한다면
5년이내 매매시 계산과 5년이후 양도세 계산을 부디 부탁드립니다!!!!!
5년이내 양도시엔 감면과 농특세 20%는 알고 있으나
5년이후 매매시엔 5년이 경과된 날로부터 양도일까지의 양도소득세를 과세한다고 하는데 이해를 못하겠네요,,
만약 5년이 되는 시점에 3억이고 5년이 경과한 시점에도 3억이면 추가로 내야할 양도세는 면제에 해당하는지요,,,
그리고 이러한 조특법에 해당하는 주택은 2년보유 1년거주기간에 대해 해당이 안되는지도요...
감사합니다.
죄송하게도 세액계산은 안됩니다.
님의 답변 | 2008-09-09
양도소득세의 계산은 생각하시는 것보다 훨씬 어렵습니다.
단순히 숫자를 보고 계산만 하는건 쉽지만
그에 앞서 판단을 하기가 어렵지요.
양도소득세는 95%가 판단이고 5%가 계산이라고 생각하시면 됩니다.
일단 세금 금액을 정확히 산정하기는 어렵구요
양도하실 시점에 주택이 몇개냐에 따라 장기보유특별공제액이 틀려집니다.
감면주택의 경우에는 중과세에는 해당이 안되지만 일단 9~36%의 누진세율을 적용하여 양도소득세를 계산하고 그 금액의 20%인 농어촌특별세를 납부하셔야 하는데 양도소득세를 계산할때 장기보유특별공제액 계산시 상당히 많은 차이가 납니다. 따라서 구체적인 주택수 등을 알지 못하면 함부로 금액 계산은 못합니다.
또한 분양잔금을 치르신 날로부터 5년간은 감면이 되시고 그 후에는 감면이 안되는데 이는 총 양도차액을 5년이 되는 시점의 기준시가와 양도할 당시의 기준시가로 안분하여 계산하기 때문에 생각보다 쉽지는 않으며 지금 양도가 아니므로 당연히 양도당시의 기준시가는 나오지도 않았으므로 계산자체가 불가능 합니다.
1주택으로서 3년보유 2년 거주를 충족하셨으면 비과세에 해당되는 것이고 그걸 충족하지 못하신 경우에만 양도소득세 납부대상이 되시며 그때 감면을 받으시는 겁니다.
참고로 감면대상의 경우 중과도 않되고 누진세율로 계산한 금액의 20%이므로 납부세액은 상당히 적은 편입니다.
