어머니께서 수도권에 빌라 1채를 소유하고 살고 계신데 이 빌라는 그대로 보유하신체 지방에 농가주택 1채를 더 구입하여 시골로 내려가서 사시려고 합니다.
거래는 공인중개사를 통해서 할 예정이지만 사전 지식을 습득해야 혹시 있을지 모를 위험에 대비할 수 있을 것 같아 여러가지 질문을 드리고자 합니다.
그럼 질문 드리겠습니다.


1. 수도권에 빌라 1채를 소유하고 있는 사람이 지방의 농가주택을 구입할 때 어떤 규제나 제재 사항이 있는지 궁금하며 나중에 매도할 때 어떤 규제나 제재 사항이 있는지 궁금합니다.
그리고 제가 인터넷을 통해 알아본 내용인데 3가지 사항이 모두 맞는 것인지 알려주시면 고맙겠습니다.


- 농가주택을 매입할 때는
① 농가주택과 대지는 평수에 상관없이 소유권이전 등기가 되지만 농가주택과 대지에 딸린 밭,논,임야를 함께 구입할 경우 밭,논,임야의 평수가 303평 미만이면 소유권이전 등기가 되지 않고 303평 이상이 되어야만 소유권이전 등기가 된다.
( ▶ 만약 맞는 말이라면 돈을 주고 매입한 밭,논,임야는 어떻게 되는 것인지...?? 303평 미만 논,밭,임야 때문에 농가주택 매입을 못하게 되는 것인지?? 이런사항을 소유주와 협의해야 하는지??)


- 나중에 매도할 때는
② 농가주택을 먼저 매도하면 양도세를 50% 납부하지만 수도권에 소유한 주택(아파트,빌라 등)을 먼저 매도하면 양도세를 면제 받을 수 있다.
③ 농가주택을 매도할 때는 반드시 농어민 자격을 취득한 사람에게만 팔 수 있다.


2. 나중에 경제적으로 여유가 되면 구입한 집을 허물어 신축하거나 리모델링 할 생각입니다. 이렇게 나중에 집을 신축하거나 리모델링 할 경우 농가주택 구입시 어떤 사항을 고려해서 구입해야 하는지 궁금합니다. (등기부등본,건축물대장,토지대장,도시계획 확인원, 토지계획 확인원 등으로 확인해야 하는지...?? 만약 이런 서류들을 확인해야 봐야한다면 어떠한 사항을 확인해 봐야하는지...??)
제가 인터넷을 통해 알아본 바로는 기존 주택을 리모델링 하거나 허물고 신축할 경우에는 농어민 자격을 취득해야 하고 해당 지번의 대지 경계면 중 1면이 "반/드/시 지적도 상에 『도』 라고 지정된 폭 4M 이상의 도로( ▶『도』라고 지정되지 않은 도로는 안 된다하는데...이것도 궁금합니다.)에 4M 이내에 접해 있어야 한다"고 하는데... 맞는지 궁금하며 이외에 다른 사항들도 알려주시면 고맙겠습니다.


3. 지방에서 주택 구입을 할 경우 실거래가로 신고하는 경우가 있고 공시지가나 기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격, 주택공시지가, 공동주택가격 등등..으로 신고하는 경우가 있다고 하는데요. 농가주택의 경우에 어떤 시가로 신고를 하는 것이며 이러한 시가들은 어디서 조회를 할 수 있는지 궁금합니다.
그리고 실거래가가 아닌 기준시가, 개별공시지가, 개별주택가격, 주택공시지가, 공동주택가격 등으로 신고했을 경우 실거래가 신고처럼 신고필증을 받아놔야 하는지 궁금하며 실거래가, 개별공시지가, 개별주택가격, 주택공시지가, 공동주택가격 신고를 할 때 계약서 작성후 몇 일 이내에 신고해야 벌금을 물지 않는지 궁금합니다.


4. 집 구입 당시에는 아무런 규제가 없었는데 살다가 어느 날 규제(주택/토지거래허가구역, 투기지역, 투기과열지역 등..)가 지정되면 집을 구입한 사람이 새로 지정된 규제나 정책 등의 영향을 받는지 궁금합니다.
예를들어 토지거래허가구역의 경우에는 "현지인이거나 해당지역에 1년이상 거주하여야 하거나 귀농, 귀촌 등 반드시 현지에 정착할 사람에게만 토지구입을 허가한다" 고 하는데 만약 서울에 사는 사람이 1년에 몇 번 쉬러가기 위해 아무런 규제가 없는 지방의 농가주택을 구입했는데 농가주택을 구입한 지역이 어느 날 토지거래허가구역으로 지정되면 농가주택을 구입한 사람은 반드시 "현지인이거나 해당지역에 1년이상 거주하여야 하거나 귀농, 귀촌 등 반드시 현지에 정착할 사람" 이라는 조건에 맞추기 위해 농가주택이 있는 지방에 내려가서 살아야 하는가? 그리고 농가주택에 전입해서 장기간 살지 않으면 땅값(취득가액)의 10%를 매년 이행강제금으로 납부해야 하는가? 라는 의문이 생깁니다...


5. 제가 구입하려고 하는 지역의 일부가 토지거래허가구역으로 지정되어 있는데요. 토지거래허가구역의 경우 어떠한 규제나 제재 사항들이 있는지 궁금하며 토지거래허가구역, 투기지역, 투기과열지구, 각종 개발 등의 사항은 어떤 서류의 어떤 항목을 봐야 알 수 있는지 궁금합니다.


6. 법무사를 통해 등기이전을 할 경우 잔금시 매도인이 매도용 인감증명서를 법무사에게 주는 것인지? 아니면 매수인에게 주는 것인지? 아니면 매도인이 직접 등기소나 다른 관공서에 제출하는 것인지? 궁금합니다. 그리고 농가주택 구입시 계약금,중도금,잔금 단계에서 어머니께서 받아서 보관해야 할 서류(계약서, 중개대상물 확인설명서, 영수증 등등)들은 무엇인지 궁금합니다.


7. 인터넷을 통해 농가주택에 대해 알아보다보니 토지이용계획확인원,국토이용계획확인원,도시이용계획확인원 그리고 건축물 관리대장, 일반건축물 관리대장, 가옥대장 등의 단어를 자주 접하게 되는데 토지이용계획확인원과 국토이용계획확인, 도시이용계획확인은 서로 같은 서류이고 건축물 관리대장과 일반건축물 관리대장, 가옥대장도 서로 같은 서류라는 생각이 드는데 맞는지 궁금하고요. 농가주택을 구입하는 사람의 경우 질문에서 제시한 서류 중에 어떤 서류를 발급받아야 하는지 궁금합니다.
그리고 지상권,점유권 등과 같은 사항은 어떤 서류를 발급받아 어느 항목을 봐야 하는지 궁금합니다.


8. 저는 현재 무주택자인데 아무런 규제(양도세 면제, 지방 전입후 생활, 농어민 자격 취득, 경작 등...)없이 어머니 대신 제 명의로 지방의 농가주택을 매입할 수 있는 방법에 대해 알고 싶습니다. 그리고 제가 농가주택을 매입할 경우 나중에 기존 농가주택을 허물고 새로 신축하거나 리모델링 할 경우에도 규제가 있는지도 궁금합니다. 단, 저는 계속 수도권에 전입해서 살고 어머니만 지방 농가주택에 전입해서 사시게 하려고 합니다.


인터넷을 통해 여러가지 정보를 접하다보니 농가주택 구입하는 것도 생각보다 쉽지 않다는 것을 알았습니다.
처음으로 농가주택을 구입하는 거라 궁금한 점이 많아 질문사항도 많은 점 죄송스럽게 생각합니다.


가능하시다면 1문 1답으로 답변해 주시면 더욱 고맙겠습니다.


수고하세요.