답변드립니다.

우선 귀하께서 주택을 구입할 지역을 고려해 볼때 중과세에는 해당되지 않을 것으로 사료되나, 양도차익및 보유기간에 따라 양도세액을 납부하셔야 할 것으로 판단되며, 중과세판단기준과 일반적인 양도세액 산출방법을 알려드리니, 참고하시기 바랍니다.

ꡕ 1가구2주택중과세및3주택중과세판단기준

중과세주택수는 수도권과 광역시권(군지역과도농복합시의읍면지역은제외)은 무조건 포함, 기타지역(수도권읍면지역,광역시군지역)은 공시가격3억을 초과한 주택포함
-2주택중과세중 수도권 광역시권 소재주택으로서 공시가격1억이하인 주택(도시및주거환경정비법등에에의한 개발지역소재주택제외)은 일반세율을 적용하며,
-3주택중과세중 서울이나 광역시(군제외),경기도(읍면제외)에 소재한 소형주택과

감면주택, 장기임대주택,5년경과되지 않은 상속주택등에 대해서도 일반세율을 적용합니다.

소형주택이란 다음요건을 갖춘 주택을 말함
*오피스텔,도시및주거환경정비법등에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는주택은 제외
2003년12월31이전에 취득할것, 대지면적이 120제곱미터이하이고 주택의 연면적(주거전용지하실포함,공동주택은전용면적)60제곱미터이하일것
주택양도당시에 공시가격이 4,000만원이하일것.

ꡕ일반적인 양도세액 산출방법

1.양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
필요경비에는 일반적으로 발코니확장공사,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이 포함
1주택비과세요건충족한 경우: 양도가액이6억초과(10억일때)일 때는 만약에양도차익이4억일경우 4*{(10-6)/10}=1억6천만원의
양도차익이 발생됨

2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율 중과세대상은제외 1세대2주택,1세대1주택고가주택)=양도소득금액
*공제율 1주택외3-4년미만=10%,4-5=12% 1년에3%.....10-11(30%)
1주택3-4년미만=12%,4-5=16%... 10-11=40%..... 20-21=80%(11년이상44%..)
3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액에 자진신고시10%감면금액에 주민세추가
납부하면됨.

*양도소득세율은(일반적인경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 4천만원이하-90만원+초과금액(18%)
8천만원이하-630만원+초과금액(27%), 8천만원초과-1,710만원+초과금액(36%)
*1가구2주택중과세와 보유기간1년미만 경우에는 50%, 2년미만보유
40%
1가구3주택중과세60%, 비사업용토지중과세60%,미등기양도중과세70%를
적용합니다.

감사합니다.

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