안녕하세요.
다름이 아니라 부동산에 대해서 너무 관심 없게 지내다 막상 큰일이 닥쳐서 처분을 하려 하니
세금이 무지 나온다 하길래 절세 방안이 없나 하여 질문 드립니다.

★부동산 소재지 전부 서울시.
1)아버님 명의로 1988년 11월경 단독주택63평형 구입. (부모님 두분 실 거주.)
(현재 공시지가: 1백5십만원. 매매시세는 7억여원.)
->(현재 2004년 10월경 본인과 어머님 공동 명의 2/1 로 상속)

2)어머님과 누님 공동(2/1) 명의로 2001년7월경 20평형 단독주택 구입.(거주없이 소유만)
(현재 공시지가: 1백7십만원. 매매시세는 2억 4천만원.)

3)본인 명의로 아파트 25평형 1채를 98년 11월 1억1천만원에 분양
(현재 공시지가: 3백3십만원. 매매시세는 2억7~8천)
->(2005년3월까지 실 거주 후 1번 상속 받은 주택으로 2005년3월경 주소 이전, 실 거주 중.)

->자세히 말씀 드리면 현재 본인은 (1번) 아버님 명의의 단독주택을 2004년 10월경 어머님과 공동(2/1) 명의로 상속세 없이 상속을 받고 2005년 3월경 본인 소유의 아파트를 전세 놓고 상속 받은 (1번)단독 주택으로 주소를 이전 후 지금까지 어머니를 모시고 같이 거주 하고 있습니다.

일단 1가구 3주택 해당이 되죠?
지금 현재 상황에서 질문을 드립니다.

1.현재 소유의 주택 중 (3번) 아파트를 처분 하고 싶은데 양도세 절세 방안은 없는지요?
아는 지인의 조언은 일단 1가구 3주택 및 1가구 2주택에 해당 되지 않게 저와 어머니간 세대를 먼저 분리한 뒤 (2번)주택 어머님과 누님 공동 소유의 주택을 누님께 증여나 매매를 하고 (1번)주택 제 소유의 지분을 어머니께 매매 후 나머지 (3번) 아파트를 매매하면 된다고 하는데..잘 모르겠네요.

혹이나 다른 현명한 방안이 없는지 질문 드립니다.

그럼 수고 하시고 좋은 답변 기다리고 있겠습니다.