답변드립니다.

우선 귀하께서 2주택상황이기 때문에 중과세판단을 하시고 중과세율이 적용되지 않는 아파트와 다른아파트의 양도차익(양도세액)등을 계산하시고,중과세에 해당되지 않는경우에는 두아파트의 양도차익(양도세액)등을 계산하시어 결정하시는 것이 좋을 듯하며, 양도세액 산출방법과 중과세 판단기준을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.


ꡕ일반적인 양도세액 산출방법

1.양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
필요경비에는 보통확장공사,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이 포함
2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율 중과세대상은제외 1세대2주택,1세대1주택고가주택)=양도소득금액
*공제율 1주택외3-4년미만=10%,4-5=12% 1년에3%.....10-11(30%)
1주택3-4년미만=12%,4-5=16%... 10-11=40%..... 20-21=80%(11년이상44%..)
3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액에 자진신고시10%감면금액에 주민세추가
납부하면됨.

*양도소득세율은(일반적인경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 4천만원이하-90만원+초과금액(18%)
8천만원이하-630만원+초과금액(27%), 8천만원초과-1,710만원+초과금액(36%)
*1가구2주택중과세와 보유기간1년미만 경우에는 50%, 2년미만보유 40%
1가구3주택중과세60%, 비사업용토지중과세60%,미등기양도중과세70%

ꡕ 1가구2주택등중과세판단기준

중과세주택수는 수도권과 광역시권(군지역과도농복합시의읍면지역은제외)은 무조건 포함, 기타지역(수도권읍면지역,광역시군지역)은 공시가격3억을 초과한 주택포함
-2주택중과세중 수도권 광역시권 소재주택으로서 공시가격1억이하인 주택(도시및주거환경정비법등에에의한 정비지역소재주택제외)은 일반세율을 적용합니다.

감사합니다.

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