그런데 알고보니 대리인(건물주가 운영하는 회사의 직원)은 건물주를 감쪽같이 속여왔습니다(참고로 이 건물은 10여세대의 세입자가 입주해 있습니다). 건물주에게는 월세계약이 계속 유지되는 것처럼 보고를 하고, 자기 맘대로 전세로 돌려 세입자를 계속 받은 후(실제로 계약만료전에 전세금을 올려줄 것을 여러세대에 요구하여 그 중 몇세대는 그냥 나갔다고 합니다.) 세입자 이름으로 회사에 월세를 입금해왔던 것입니다. 그리고 며칠전 들어올 세입자의 전세금을 가로채 도주한 상태입니다.
건물주 회사의 직원은 대리인의 도주사실을 알고, 경찰에 신고한 후 공인중개사 사무소에 찾아와서 세입자들을 만났습니다.
대리인이 위임장을 위조하였고, 전세금을 자기맘대로 올려 돈을 횡령하였다고 하면서 현재 세입자들한테는 피해가 가지 않을 것이라고는 말했습니다. 다음에 들어올 세입자에게 돈을 받아서 준다는 식으로 말을 하면서...
그런데 과연 이 상황에서 저희가 이 집을 나갈때 전세금을 반환받을 수 있는지가 궁금합니다. 아니면 건물주와 다시 전세계약서를 작성할 수 있는지. 한가지 걸리는 점은 위임장과 인감증명서가 카피본이고 인감증명서 발행일자가 2007년 5월 8일 이어서 계약시에는 발행 후 6개월이 조금 더 지난 상황이라는 것입니다.
혹 건물주측에서 맘이 바뀌어 이 계약은 무효이며 돈을 하나도 돌려줄 수 없거나, 일부만 돌려줄 수 있다고 나온다거나 이 세입자측에선 어떻게 손을 쓸 방법이 없는지요? 정황상 도주한 대리인에게 건물 관리를 맞긴것은 맞는데 말입니다.
현재 회사측에선 별 문제없을 것이라고 안심을 시키고 계약서를 다시 써줄 것 처럼 얘기는 하는데, 맘이 바뀔 수도 있는 상황이고 그쪽에선 벌써 변호사를 선임해서 움직이고 있다고 하며, 만약 이 건물을 세입자 몰래 처분할 시 소송에 이겨도 한푼도 받지 못한다는 얘기도 들었습니다. 좀 불안하네요.
답변을 기다리겠습니다.
감사합니다.
대리행위의 효력
박성배님의 답변 | 2008-04-01
우선 일반적으로 대리에 관한 민법 규정을 살펴보면,
*대리인이 그 권한내에서 본인(피대리인)을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력(책임등)이 생기며, 상대방의 의사표시에도 준용합니다., 단 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 때에는 그 의사표시는 자기(대리인) 위한 것으로 봅니다.
*그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 본인(피대리인)및 상대방에게 효력이 생깁니다.
*또한 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인(피대리인)이 이를 추인하지 아니하면 본인(피대리인)에게 효력(책임등)이 없다
로 규정되어 있습니다.
*귀하의 경우에는 직원이 대리인으로 간주되도록 행동및 서류등을 첨부하여 계약을 하였기 때문에 피대리인에게 책임을 있을 것으로 사료되나,
*문제는 피대리인(건물주)가 그 당시 직원을 대리인으로 대리권을 부여했는지가 쟁점이 될 듯 합니다. 그예로 위임장사본및 인감증명서발행일(인감증명서의 유효기간은 부동산매도용을 제외하고는 특별히 정한 것은 없으나, 통상적으로 6월로 인식하고 사용하고 있는 것으로 알고 있음)이 일정시간경과한 점을 보면, 건물주가 대리권을 부여하지 않았을 가능성과 대리권이 종료된 경우에 해당될 수도 있고, 그렇지가 않더라도 이런 주장을 할 수 있는 여지가 충분히 있다 판단되며, 귀하께서도 피해자들과 의논하여 전문변호사와 상의해 보시는 것이 좋을 듯 합니다.
