답변드립니다.

우선 귀하께서 아시다시피, 1주택은 중과세에 해당되며,2주택은 보유기간이 짧아 장기보유등공제가 없습니다.

일반적인 양도세액 산출법을 알려드리니, 참고하시어 결정하시기 바랍니다.
1. 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
*필요경비에는 보통 확장공사,샤시설치비용,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이포합됩니다.

2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율,중과세대상은제외)
=양도소득금액
*장기보유특별공제율:
*2008.1.1.양도시부터 3-4년미만10%,4년-5년미만12%...1년씩3%증가..
15년이상45%로(11년이상부터1세대1주택만적용)
2008.3월중순예정 3-4(12%)... 1년에4%씩추가적용

3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액

*양도소득세율은,(일반적인 경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 1천만원초과 4천만원이하이면
90만원+초과금액18%, 4천만원초과 8천만원이하-630만원+초과금액27%
8천만원초과-1,710만원+초과금액36%입니다.
예를들어 과세표준이 5천만원이면 (1,000만원*9%)+(3천만원*18%)+
(1천만원*27%)=900만원이 양도세액이 되며.

-1가구2주택중과세대상과, 보유기간이 1년미만인 경우에 양도세율이
50% 적용시 산출방법은,
과세표준이5천만원인 경우 5천만원*50%=2,500만원이 양도세액이 됩니다.
-참고로 1년이상2년미만보유시는 40%. 1가구3주택중과세인 경우는 양도세율60% 적용하며 계산방법은 같습니다..

위에서 나온 양도세액에 자진신고시 10%감면이 혜택이 있으면 여기에 주민세를 추가로 납부하시면됩니다.

감사합니다.

박성배 상담위원 중개업소 정보