답변드립니다.

1가구2주택인 경우에도 중과세에 유무에 따라 세액이 달라질 수 있으나, 귀하의 경우에는 중과세에는 해당되지 않은 것으로 판단되며,

먼저중과세판단기준을 알려드리면,

-중과세 대상 주택수는 수도권과 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍,면지역은제외)은 무조건 포함 기타지역(수도권읍면지역,광역시군지역)은 공시가격 3억을 초과한 주택은 포함되나,

-2주택중과세중 수도권,광역시권 소재 주택으로서 공시가격 1억이하인 주택(도시및 주거환경정비법등 정비구역소재주택제외)은 일반세율을 적용하며,

-3주택중과세중 서울이나 광역시(군제외),경기도(읍면제외)에 소재한 소형주택에 대하여도 일반세율을 적용하며, 소형주택이란 다음요건을 갖춘 주택을 말합니다.
*오피스텔,도시및주거환경정비법등 정비구역으로 지정고시된 지역 주택은 제외
*2003년12월31일이전에 취득할것, 대지면적이120제곱미터이하이고 주택의 연면적(주거전용지하실포함,공동주택은전용면적)이60제곱미터이하일것, 주택양도당시에 공시가격이 4,000만원이하일것

끝으로 일반적인 양도세액 산출방법을 알려드리면

1. 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
*필요경비에는 보통 확장공사,샤시설치비용,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이포합됩니다.

2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율,중과세대상은제외)
=양도소득금액
*장기보유특별공제율:
*2008.1.1.양도시부터 3-4년미만10%,4년-5년미만12%...1년씩3%증가..
15년이상45%로(11년이상부터1세대1주택만적용)
2008.3월중순예정 3-4(12%)... 1년에4%씩추가적용

3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액

*양도소득세율은,(일반적인 경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 1천만원초과 4천만원이하이면
90만원+초과금액18%, 4천만원초과 8천만원이하-630만원+초과금액27%
8천만원초과-1,710만원+초과금액36%입니다.
예를들어 과세표준이 5천만원이면 (1,000만원*9%)+(3천만원*18%)+
(1천만원*27%)=900만원이 양도세액이 되며.

-1가구2주택중과세대상과, 보유기간이 1년미만인 경우에 양도세율이
50% 적용시 산출방법은,
과세표준이5천만원인 경우 5천만원*50%=2,500만원이 양도세액이 됩니다.
-참고로 1년이상2년미만보유시는 40%. 1가구3주택중과세인 경우는 양도세율60% 적용하며 계산방법은 같습니다..

위에서 나온 양도세액에 자진신고시 10%감면이 혜택이 있으면 여기에 주민세를 추가로 납부하시면됩니다.

박성배 상담위원 중개업소 정보