매매계약중인 집과 전세계약 중입니다.

상황1) 매도인과 매수인은 계약금 및 중도금까지 지불한 매매계약 진행중
상황2) 매도인은 등기부등본상 근저당이 잡혀있음
상황3) 매매계약 잔금일과 전세계약 잔금일이 같은 날로, 전세계약 잔금으로 매도인의 근저당을 말소하기로함
상황4) 전세계약은 매수인과 진행중


질문1. 잔금일에 임차인, 매도인, 매수인, 중개인이 전부 함께 근저당을 말소하기로 했는데,
매매계약 완료 후에도 소유이전등기 신청하면 등기이전까지 7일이상이 걸린다고 하더라구요..
그러면 근저당 말소 후에 매도인이 추가로 근저당을 실행할 수 있는지 궁금합니다.

질문2. 이러한경우에는 어떠한 특약을 넣으면 조금 안심하고, 안전하게 전세계약을 할 수 있을까요?
필요한 특약사항을 전부 추천해주시면 감사하겠습니다.

질문3. 모든 특약에 "이를 어길시 계약금 위약금을 내고 손해배상금을 청구할 수 있다."를 넣는게 좋
을까요?

좋은 답변 기다리겠습니다 ㅠㅠ