안녕하세요.

분양권 양도소득 세율은 2년 이상 보유 시 양도 차익에 따라 적용되는 세율구간이 다릅니다.

양도차익
1,200만 원 이하 - 세율 6%
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하 - 세율 15%, 누진공제(기본적으로 공제해 주는 금액) 108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 - 세율 24%, 누진공제 522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 - 세율 35%, 누진공제 1,490만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 - 세율 38%, 누진공제 1,940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 - 세율 40%, 2,540만 원
5억 원 초과 - 세율 42%, 누진공제 3,540만 원


가령, 31,000만 원에 취득하여 41,000만 원에 매도 시
양도차익은 1억입니다.

(만약, 소요된 경비(중개보수, 법무사 비용, 취득세 등)가 있다면,
필요경비로 인정(증빙서류 필요)되어 소요된 경비만큼 전액 공제되므로 1억에서 필요경비가 차감된 금액이 양도차익입니다. - 예를 들어 취득세 500만 원, 법무사비용 100만 원, 중개보수 100만 원일 경우 양도차익은 9,300만 원. 취득세 감면에 대해서도 문의하셨는데, 취득세는 분양권 양도시 필요경비로 전액 공제 받으므로 해당주택을 매도할 예정이면, 임대사업자 등록이 불필요합니다. 임대사업자등록 시 양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 장기보유 요건 등을 충족하여야합니다. - 이때는 분양권이 아니게 됨)

1억에 대한 양도차익 세율은 35%가 적용되고, 조정대상지역이므로 양도세가 10%가 중과되며(조정대상지역의 중과세율은 추가로 확인이 필요합니다), 따라서 총 세율은 45%가 됩니다.


그리고, 양도차익에서 인적공제 항목이 있어서 연 1회 인당 250만 원이 공제(공동명의 시 500만 원 공제)되어 250만 원이 차감된 9,750만 원이 과세표준이 됩니다.
과세표준이란 양도차익 1억에서 250만 원을 공제해준 9,750만 원의 소득에 대한 세금을 부과하겠다는 뜻입니다.

여기에 기본으로 공제해 주는 누진공제액 1,490만 원이 있습니다.

즉, 과세표준(97,500,000)*세율(45%)-누진공제액(14,900,000)=28,975,000이 양도소득세 납부금액입니다.

양도소득세 납부금액에서 지방소득세(부동산 소재지 관할 관청에 납부하는 세금 - 구) 주민세) 10%를 가산하면, 총 납부금액이 됩니다.

그러므로, 28,975,000(양도소득세)+2,897,500(지방소득세)=31,872,500원이 총 납부금액입니다.


위의 금액은 참고로 활용하시기 바라며, 세무사의 상담을 받으셔서 정확한 금액과 양도세를 추가로 감면받을 수 있는 절세 방안(부담부증여 등 여러 방법이 있습니다)도 함께 조언 받으실 것을 추천드립니다.

감사합니다.

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