6월중순에서 말에 준공되는 신축다가구주택 전세로 입주예정입니다.
현재 아직 준공전이라 건물등기부는 열람이 되지 않는상태라 토지등기를 확인해보니 근저당권이 4억2천정도 잡혀있습니다
건물시세는 10억안팎으로 보여지고 총 9세대 1층 상가와 원룸1세대이고 2,3층은 투룸(2) 분리형원룸(4) 6세대와 4층은 주인세대입니다.
현재 저는 분리형원룸으로 전세 6500에 들어가기로 가계약한 상태며 제 앞쪽으로는 전세 원룸 6500과 투룸 8000 2가구가 가계약 되어있고 제가 3번째순위라고 합니다.

혹시나 불상사를 대비하여 건물액 70%인 7억을 잡고 융자 3.5억을 제외하면 3.5억 중 3번째까지는 전세금이 안전해보여서 가계약을 걸어놓은 상태입니다.

여기서 제가 불안한건 이 부동산에서 다른세대도 전세로 광고를 내놓은 상태이고 주인세대도 아직 미정이라 주인이 살거나 전세를 준다고 합니다. 주인세대는 전세 1억4천정도로 확인됩니다.

해당 내용으로 부동산에 이야기를 하니 저를 3순위로 해주고 확정일자를 먼저 받으면 괜찮을거다라고 하고 전세는 3가구밖에 받지않을것이라고 했는데 여기서 확정일자는 하나로 법적효력이 없고 전입신고+실거주로 대항력이 갖춰졌을때 확정일자의 우선변제권의 효력을 발생하는걸로 알고있습니다. 즉 확정일자를 아무리 빨리 받았더라도 다른세대가 이미 전입신고와 입주를 했다면 그사람들이 선순위로되니 제 확정일자는 무용지물이겠죠
또한 소액임차인보호법으로 최우선변제권 보증금도 일부 감안해서 3번째순위로는 들어가야 안심이 될 것 같아서요

해당건물이 신축이다보니 준공과 입주가 거의 동시에 여러가구 이루어질것으로 보입니다. 여기서 부동산이 다른세대의 선순위 전세계약을 숨기고 그사람들이 먼저 전입신고와 확정일자를 받는다면 저는 후순위로 밀려나게되면서 제 전세금이 불확실해질까봐 걱정입니다. 전입신고와 확정일자 받는건 임차인이 계약서만을 가지고 실행할수있는건데 그걸 제가 다른 세대가 전입신고를 언제했는지 알 수 없을경우에는 계약 전 어떤방법으로 확인을 해야할까요? 또한 계약서 작성시에 어떤 특약을 추가로 넣어야하나 고민입니다.

계약서를 먼저 작성한 후 바로가서 전입신고와 확정일자를 받고 잔금다음날까지 근저당권설정이나 제한물권을 설정하지않고 이를 위반시 계약무효와 손해배상한다는 특약을 넣고 잔금날 등기부확인과 해당건물 임대차정보제공요청서와 해당건물 확정일자 확인 후 입금을 하면 안전할까요? 또한 다른세대 계약서 사본확인요청으로 세대들의 계약날과 입주일확인을 요청해도 될지요. 여기서 궁금한게 전입신고는 입주전에도 가능한데 계약서에 써있는 입주일과 다르게 그 전에 제 물건을 가져다놔도 그게 점유로 인정이되는지도 궁금합니다. 점유같은경우는 세세히 확인할 방법이 없으니 전입신고 확정일자가 거의 선순위라고 하던데 맞나요?

그리고 부동산이 계약 후 언급했던 내용과 다르게 다른 선순위 전세세대가 있고 제가 후순위로 밀렸을경우에 별도로 법적 책임을 질 수 있는 특약을 넣는 방법이 있을까요?

안전한 건물에 들어가면 좋지만 생활반경이나 다른 이유로 해당건물이 제일 적합해서 확실하게해서 제 보증금 위험없이 안전하게 입주하고싶습니다 도와주세요