현재 다가구주택 투룸 전세계약을 앞두고 있습니다.
전세계약이 처음이라 많은걱정때문에 이렇게 글을 남겨봅니다.
현재 계약을 앞둔 다가구주택은 아직 준공이 나지않은 상태이며 현재까지의 상황은 이렇습니다.
건축업자가 완공후 매매를 할려고 하는것 같습니다.
매매금액은 19억으로 매매를 할려고하는것 같으며, 대출은 7억예상이라고 합니다.
또한 현재 쓰리룸이 두개가 있어서 쓰리룸을 두개를 먼저 전세계약을 한 후에 제가 3순위로 투룸계약을 해야한다고 합니다. 그러므로 제 순위 앞에 쓰리룸1순위,2순위 전세보증금 합이 2억4천 이후에 제가 3순위 7천5백만으로 계약을 해야하는 상황인데 이런상황으로 봤을때 전세계약을 진행해도 현상황에서 괜찮을까요?
등기전 전세 계약
님의 답변 | 2019-01-09
안녕하세요
등기가 되어 있지 않는 주택을 전세계약하시려니 불안한 마음이 있으실 것 같습니다
신축빌라 뿐만 아니라 아파트의 경우에도 미등기 상태에서 입주하는 경우가 종종 있습니다
미등기 건물에 대한 임대차 계약은 그다지 특별한 경우가 아닐 정도로 흔히 볼수 있는 계약의
모습입니다
미등기 상태로 전세 등 임대차계약을 하는 경우에도 <주택임대차보호법>상의 "대항력"과 "우선변제권"
등의 보호를 받는 데는 문제는 없습니다
하지만 대출관계 및 먼저 입주한 세대의 수와 보증금액의 규모에 따라 여러 변수가 있게됩니다
미등기 상태라도 입주를 하게되면 전입신고와 확정일자를 받아놓으셔야 합니다
또한 토지와 건물의 소유가가 동일한지 , 대출관계 및 먼저 입주한 세대의 수와 보증금액의 규모를 정확하게 파악해야 하고 관련 내용은 계악당시 특약란에 상세하게 기재하는 것이 필요합니다
계약 전, 토지와 건물의 소유자 일치여부, 대출규모 및 보증금 총액 등에 관해 임대인 및 중개업소에 관련 사실을 확인해 줄 것을 요구하고 그 내용을 계약서 특약사항에 모두 기재하여 줄 것을 요구하시기 바랍니다
은행대출로 인한 근저당이 있는 상태에서 전세 계약을 한다면 대출은행이 1순위가 됩니다
현재 1순위 대출7억 (근저당권은 대출의 120%로 설정되므로 8억4천의 근저당 설정이 예상됨) 과 2,3순위 임대차 계약이 있는 것으로 보입니다
준공이 나지 않은 상태에서 여러 법률적인 문제들이 맞물려 있으니 중계 계약을 담당하시는 중개업소를 통해 상세한 설명과 위에서 말씀 드린 특약 부분을 꼼꼼히 체크하시는 것이 필요합니다
