11월30일~1월31일 사이에 입주기간인 새아파트를 올전세를 놓기로 했습니다.
임차인이 집을 팔고 나오는데 잔금이 딜레이 됐다고,
전세보증금의 반을 미리 주고(계약금으로) 입주는 12월 24일에 하고, 12월 28일에 잔금을 주겠다고 합니다.
부동산을 믿고(계약서 28일에 미입금시 29일에 퇴거조치한다고 썼습니다) 그렇게 하기로 했구요. 임차인이 아파트에 처음 살아보는 사람이라서, 원래 이사날 청소를 하고, 오후에 들어와야하는데 12월 23일 일요일에 청소를 하고 싶다며, 23일 오전에 열쇠를 부동산을 통해 주기로했습니다.
임차인의 편의를 많이 봐주고 있는셈입니다. 왜나면 요즘 전세 수요가 너무 없어서요.
그런데... 제 질문은 여기부터입니다.


1. 임차인이 들어오기 전까지 제가 해야할 일을 잘 모르겠다는 겁니다.
현재 상황은 이렇습니다. 전세 보증금은 1억 5천인데, 7천을 미리 받아둔 상태입니다.
그런경우, 제가 납입해야 되는 돈은 어떻게 납입을 해야할까요?
이사날 돈이 딱 들어오면 그 돈으로 중도금 상환을 일시에 하면 되는데요.
4일후에 잔금을 준다고 해서요.
그런경우, 저는 어떻게 돈을 납입하는 게 좋을까요?
잔금은 12월 21일 금요일에 입금하고 열쇠를 받아두기로 했거든요.
현재 계약금 7천만원이 통장에 있고, 제가 갚아야 하는 중도금(전체대출)은 1억2천4백8십만원입니다. 잔금은 6천5백만원인가 그렇구요.
중도금의 후불이자도 있고, 아파트 확장잔금도 있구요. 세금도 있구요.
그런경우 어떤 순서로 어떻게 납입을 해야할 까요?
제 계획은 이렇습니다. 제가 11월 17일에 2천만원 적금이 만기되는데요.
그래서 17일에 적금 탄돈으로 미리 일부 2천만원 중도금을 갚고. 잔금을 12월 21일에 넣고.
잔금이 8천 들어오면 3천정도 대출을 해서(세대주가 아니라 생애최초 혜택을 못봅니다ㅜㅜ) 중도금을 상환할 예정인데, 옵션잔금과 이자도 잔금치를때 같이 치뤄야 하는건가요?
대출도 중도금 전액 대출도 아니고요. 보증금으로 충당하고 모자란 부분만 대출할거거든요.
순서를 보시고 이렇게 하면 되는건지 어떤건지 좀 알려주세요. 저 아파트 분양은 처음 받아봐서요!

2. 그리고 모든 잔금을 치르고, 12월 21일에 주택인도증서 및 열쇠를 받을건데요.
이사날보다 하루 일찍 열쇠를 넘길건데요. 너무 위험한 일인가요?
그런경우에 어떤부분을 준비해야 하나요?
일단 제가 알기로는 아파트 하자보수가 된부분이 됐는지 보고. 그외에 집상태를 확인하고 사진을 찍어둔다. 그리고 열쇠 및 설명서 등을 사진을 찍어둔다... 여기까지가 제가 아는건데 맞나요?
그런데 이사오시는 분도 20년 넘게 구식 빌라에 사시던분이고. 그래서 스마트키 부분, 주방이나 전기 부분의 스마트 시설을 이용하실지 모르는 분인데 어떻게 설명하고, 하자를 냈을경우에 어떻게 해야하나요?
그리고 관리비 부과기준에 의하면, 실입주 여부와 관계없이 열쇠교부일부터 계약자가 부담하라고 되어있는데, 관리비 부분은 이사오신 분이 내야 되는 것 아닌가요? 이 부분은 아파트와 임차인에게 어떻게 설명해야 할까요??

3. 입주안내문에 취득세 및 소유권이전 등기 절차가 나와있는데... 제가 무슨 뜻인지를 잘 모르겠어서요.
다음주에 신청을 바로 해야한다고 되어있는데요. 이부분은 잔금을 다 납부하고 난다음에 해야 되는건가요? 그런경우 저는 12월 21일에 잔금을 치를건데요. 그런경우, 12월 21일에 해야하는건가요?
어디에가서 해야하는건가요? 취득세는 언제 어떻게 어디서 내야 하나요?
소유권이전 등기라는게 뭔지도 좀 설명해주세요. 꼭 해야되는게 맞지요??

저는 입주도 안해보고 바로 전세를 내놓게 됐는데요. 그런경우 소유는 저지만, 아파트 사용과 관련해서 발생되는 관리비 및 이런것들은 세입자가 내야 하는건데... 그건 이사후에 관리사무소에서 세입자에게 연락이 가는건가요??
저는 전입신고를 안하는 대신에 뭔가 주인으로서 해야되는 신고가 있나요?

4. 그리고 제일 중요한게 임차인이 인터넷뱅킹도 안하는 60대 초반인데, 잔금을 주기로한 날 은영업시간까지 돈이 안들어오면 어떻게 해야하나요?
임차인이 나이는 많고 성격이 장난이 아닌분이 걸려서 정말 얘기하는것도 꺼려지는 분입니다.
열쇠불출시 뭔가 하자발견시 관리사무소 연락을 해서 고쳐라, 뭐 이런걸 적어놔야 하는걸까요?
그것보다 이번 계약을 하면서, 주변분들이 이런 계약은 하는게 아니라고 많이 걱정을 했습니다. 계약금 많이 받고, 잔금을 이사후 며칠후에 받는 이런 부분이요. 이사를 막상오고나면 돈이 늦게 들어올경우 부동산도 모른척하고. 들어온사람을 내보내기도 힘들고. 그렇다고 하더라구요.
전세계약서는 법적으로 보호받을 수 있는 부분인지, 돈이 늦게 들어오는 만큼 발생되는 이자나 정신적 피해에 대해서는 안적어놨는데요. 암튼 잔금을 주기로 한 날 은행영업시간까지 돈이 안들어올 경우엔 어떻게 해야하는지 좀 알려주세요.