고수님들의 고견 부탁드립니다.

양천구 목4동 2006년 신축된 빌라, 면적이 약17평이며, 당시 시세 2억2천.
현재 전세 1억2천(10월 만기) 있으며, 대출 7천 있습니다.

팔고 정리하고 싶은데 부동산에서 아직은 매매가 활기가 없어서 2억 이상은 받기 힘들다며,
전세를 올려받아(약 1억6천) 대출 좀 갚아서 좀 더 보유하라고 하네요.
제 고민은 전세 놓으면 앞으로 2년간 매매가 힘들텐데
2년 후에도 급매 아니면 안팔리지 않을까요?
그렇다면 지금 그냥 급매로 파는게 나을까요?