만약 경매 진행 중인 물건을 낙찰되기 전에 매매(매수) 시도하려면 주의해야할 점과 절차 등에
대해서 문의를 드리고 싶습니다. (경매물건은 후순위 임차인 + 은행 저당권 + 채권 가압류의
상황입니다.)

1. 일반적으로 경매물건에 대해서는 유치권, 법정지상권, 임차인 관계 등 등기부등본 상으로 잘
분석되지 않는 사항에 대해서 많은 조사와 연구가 필요한 것으로 알고 있습니다. 하지만 일반적인
부동산 매매에서는 등기부등본 상의 저당권, 가압류, 임차관계 등을 신경 써서 해결하면 될 것입니다.

만약 경매 취하와 동시에 매매(매수)를 시도할 경우, 경매신청에 준하는 조사를 해야 하는지요.
아니면 어렵게 생각할 필요 없이, (계약서에 의해 경매 취하가 될 것이므로) 일반적인 부동산 매매로 생각하고 진행하면 될려는지요.

예를 들어 경매취하와 함께 매매를 했는데 경매에서의 유치권 문제처럼 갑자기 인테리어 업자가
나타나 받을 돈이 있다고 한다던지 그런 문제가 발생할 수 있는지요.


2. 경매취하 후에 매매 절차에 대해서 문의를 드립니다. 제 생각에 매매계약서 상에
(1) 잔금을 치루면서 동시에 임차인 보증금, 은행 저당권, 채권 가압류 등을 동시에 해결할
것을 명시함.
(2) 경매신청자인 은행은 채권 채무 관계가 해소되는 동시에, 경매 취하를 진행함.
(3) 경매 취하 비용은 채무자인 원래 집주인이 부담하기로 함.

이런 식으로 진행하면 되는지요. 그럴 일은 잘 없겠지만 만약 잔금을 치루고 채권채무 금액을
해소하였는데 경매를 취하하지 않을 경우, 계약에 참여시킨 은행을 상대로 돈을 회수할 수 있는지요.

3. 마지막으로 매매 비용에 관한 문의입니다.
(1) 매매를 하였을 경우, 매도자인 집주인은 잔금과 동시에 은행 채무, 채권 가압류, 임차인
등에 관한 모든 의무사항을 해결 합니다.
(2) 경매취하로 인하여 발생하는 비용은 집주인인 채무자가 부담합니다.
(3) 매매금액 제시는 경매 시 예상되는 낙찰예상금액 + 예상 이사비용을 고려해서 제시합니다.
예를 들어 낙찰 예상금액이 4억일 경우, 그 때 명도 시 발생하리라 예상되는 이사비용
2,000만원 정도를 얹어서 4억 2천만원을 매매가액으로 제시하는 것이 매수자의 입장에서
합리적인 것이 아닌가 싶습니다.

따라서 집을 매수하는 사람은 이러한 부분들을 총체적으로 고려해서 전체 매매금액을
집주인에게 제시합니다. 이외에 집을 매수하는 사람이 추가로 부담해야 할 비용이 있거나
고려해야할 금액이 있는지요. 그러한 부분들이 있다면 계약서에 명시하여 포괄금액으로
거래하는 것이 편하겠다는 생각이 듭니다.

굳이 경매가 아니라 매매의 방법을 생각해 보는 것은, 경매를 잘 모르기에 경매를 통한 매매시
발생하는 후순위 임대차, 명도 등의 문제를 겪지 아니하기를 원하기 때문입니다.

여러가지 궁금한 점이 많아서 길게 질문을 드려 봅니다.