* "강지훈과 함께하는 행복한 공경매와 부동산이야기" 의 강지훈입니다.

부동산 투자가치가 확실시되는 인천지역을 소개할까합니다.

서울지하철 7호선개통(2012년10월말)으로 인한 역세권 발전구역이

부평구청역(더블역세권)과 굴포천역으로 나뉘어져 있는데

굴포천역 주변을 상업용지로 용도변경 할려는 부평구의 의지가 강해 2013년도 초

인천시에 요청한바 있습니다.

물론 "도시계획심의위원회의" 결과에 따라 달라질 부분도있겠지만

부평구를 보다 발전시키기 위해선

어쩔수없는 선택으로 가지 않을까 생각합니다. 인천시에 요청한 상업용지 용도변경 면적은

굴포천역을 중심으로 28,000㎡이며

개인적인 생각으로는 갈산동.부평동일부가 되지않을까 싶습니다.

( 삼산동은 이미 상업용지로 활용하고있어서 제외)

노인복지회관(부평구청 소유) 지역은 무조건 포함된다고 봐야합니다.

노인복지회관이 상업용지로 용도변경 되면

자연히 "지가"는 상승할테고 그래야만 "구청"재원으로 활용할수 있을테니까요.

현재 굴포천역 주변은 1종일반주거지역과 2종일반주거지역으로 혼재된 용도지역으로

역세권 이라고 말하기조차 창피할정도로 열악하고 낙후된 건물들만 즐비한 상태입니다.

7호선 개통으로 인하여 인천시의 시민이 아예 서울이나 부천으로 빠져나갈 확률이 많다고 보아집니다.

부평구청역과 굴포천역

(상업용지+주거용지+주상복합용지+업무및 숙박시설용지+첨단산업및연구시설등등) 이

활성화되면 타지역 에서 인천으로 자연스럽게 인구나 문화가 정착되지 않을까도 생각해봅니다.

부평구청역과 굴포천역을 동시에 활성화 시킬수없다면 굴포천역이라도 먼저

용도변경 해줘야 겠지요. 그렇다면...

인천시에서 용도변경 발표되기전에 미리 주택이나 건물을 취득해야할것 같습니다.

주변시세는 대략 이렇습니다. 주택은 평단가 700-800만원선이고

근린주택은 평단가 1000-1200만원선 입니다. 대부분 주거지역이 상업용지로 용도변경되면

평단가 1.5배는 기본으로 오릅니다.

지금이 취득해야하는 "적기" 라고봅니다. 올해까지는 일정금액과 면적에따라

취득세가 면제되기도하고 향후5년간 양도세도 감면이 되기 때문입니다.

참고로
부평구청역과 굴포천역 주변은 대부분이 3층( 반지층에 지상2층건물)다가구주택으로
한건물에 8가구에서 10가구정도가 거주하는 집단 원룸.투룸 지역입니다.
반지층이라지만 실제는 계단 1개정도 내려가는 지층입니다.
약 500 개정도의 건물에 다가구주택에입주한 가구만 해도 약4.000가구정도 됩니다.
한건물당 공실률이 10% 정도밖에 되지않는 역세권 다가구주택입니다. 대부분 한건물당 총월세는
100 만원에서 250 만원까지 받고있습니다. 대지평수는 거의 일률적으로 약 200 제곱미터가 기준입니다.
(예를들어 대지 200 제곱미터 되는 주택을 제곱미터당 240 만원에 구입한다면 주택 매매대금은
4억8천만원입니다. 이건물에서 총월세가 250 만원 나온다면 수익률이 6% 대가 넘습니다.)
서울지하철7호선 개통으로 향후 역세권 발전계획이 있는지역이므로 현재상태에서도 이정도 수입이면
100% 투자지역이 아닐까 생각해봅니다.간혹 급매가로 제곱미터당 210 만원정도에 나오는 급매물도
있으니 발품팔아 보심이 어떨까싶네요. 요즘 수도권지역에서 투자가치 확실시 되는 이런지역 또
어디있을까요.

언제든 문의 주시면 성심껏 도와드리겠습니다.

 *** 위의 내용은 개인적인 생각이니 법적인 책임을 물을수 없습니다.

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