안녕하세요. 경매를 배우고 처음으로 물권분석을 해 보려고 합니다. 그런데 위험한 물권같은데
경매참여를 해야 하는지 말아야 하는 지
전문가님의 조언을 듣고자 합니다

1순위-은행권에 근저당이 설정이 되어 있습니다 (2011.3.29)
2순위-소유권이전청구권가등기(매매계약)등기부상에 있습니다 (2011.7.7)
3순위-임차인이 있습니다(2011.8.3)

그런데 전 임차인으로부터 채무자와 사이에 임대차계약 만료시 공사비조로 지급받기로 했다며 합의서를 법원에 제출하여 공사대금에 대한 유치권이 신청이 되어 있어요
이럴경우 낙찰을 받게 되면. 유치권 신청 한 사람을 낙찰 받은사람이 인수를 해야 하나요? 아파트에서 이사를 나간 상태이고 새로운 임차인이 주거하고 있는데도 유치권을 인정 되나요?
인정 받아 제가 인수를 해야 하는건지요? 만약 인정하지 않아 문제가 생기게 되면 어떻게 처리를 해야 하나요?
현재 소유자는 주민등록만 등재되어 있고 거주하지 않은 상태로 거주하고 있는. 임차인경우는. 배당하는 금액이 전혀 없는데. 제가 집을. 인수 할 수 있는지요?
소유권이전청구권가등기는 무엇인가요. 집주인이 본 소유자 말고 또 다른 소유자가 있다는 뜻인지... 낙찰을 받으면 소유권 이전가등기는 소멸이 되는건지요? 적혀져 있는 상담글들을 읽어보니.유치권 있는것과 ,소유권 이전청구권 가등기가 있는 물권은 피해야 한다고 있던것 같은데 정말 위험한가요 ? 아니면 낙찰을 받으면 깨끗하게 인수할 수 있는지 망설여지고 걱정이 됩니다 . 전문가님들의. 좋은. 조언 부탁드립니다