우선 시세와 관련된 자료가 없어 정확히 말씀드리기는 어렵겠습니만,
전세가 3억1천만원 정도한다면 시세는 적어도 4억5천이상은 될 것이고, 평균 5억원 정도로 추정이 되므로
이것을 기준으로 말씀드리겠습니다.

현재 2억원의 근저당이 설정된 것을 잔금일 이전에 8천만원으로 감액등기하자는 특약은 유효합니다.
감액등기하는 데도 시간이 걸리므로 혹시 이러한 사유를 제시하여 미룰 수 있으므로,
은행에서 발행한 대출 잔액 관련 문서를 보여달라고 하면 확실합니다.

만약, 임대인이 자금 사정으로 일부 상환을 못하였고,
질의자께서도 계약을 무효로 하고 싶지 않다면,
잔금일에 임대인/(중개업자)/임차인이 해당 금융기관에 동행하여
직접 상환하여도 무방하겠습니다.

내년 4월까지 3천으로 감액등기하는 것은 특약일 뿐, 임대인이 이행하지 않았을 경우 이사비/중개수수료등
이행하지 않음으로 인한 임차인이 겪는 실질적 손실을 보상하는 조건으로 위약금 조항을 추가하는 것이
좋겠습니다.
(실제로, 계약 기간 동안 이행하지 않을 때에도 이러한 조치까지 하는 것은 아직까지 보지 못하였으며,
또, 임대인이 원금을 3천이하로 남기았으나, 감액등기까지는 아니한 경우도 허다하므로,
상환 여부만 분명히 확인하셔도 됩니다. 다만, 감액 등기를 하지 아니한 경우 그 범위내에서 다시 대출을 추가
하여도 확인이 불가한 단점은 있습니다. 8천까지는 반드시 감액할 것을 확실히 하십시요.)

따라서, 위반시 계약금 상황은 8천등기에는 해당하나 3천등기에는 적용 불가합니다.

상황1. 입주일전 파산시 계약일로부터 잔금일까지 기간이 길다면 우려하셔도 되지만, 보통 2개월 이내에서는
아무도 예측못합니다. 만약 1주일 정도였는 데 파산이라면 다소 의도적인 면이 있는 것으로 생각이
되겠습니다. 이때 계약금은 채권이므로 일반 채권에 준하는 절차에 따라 보상이 될 것이며, 이러한 때
중개업자의 과실이 없는 중개인 경우는 공제 보험의 보상도 어렵습니다. 다만, 중개업자가 파산 가능성을
인지하였음을 알고도 중개하였다면 보상을 청구할 수 있으며, 이 때는 전액 반환이 가능합니다.

상황2&3. 입주후 감액등기후 파산 : 최종 낙찰가에 인수 가능합니다. 예를 들어 최종 낙찰가가 3억이라면
3억으로 인수가 가능하며, 이 때에는 1순위 근저당 금액(예:8천만원)을 제하면 2억2천, 국세등 공과금과 관련 비용을 제하고 남은 금액과 질의자의 보증금의 차액만큼 (숫자상) 손실을 입게됩니다. 그러나 실질적으로는
앞에서 추정한 시세라면 불안해 하실 이유가 없겠습니다.

상황4. 계약 단계별 절차는 복잡합니다만, 해결책은 다양하게 있으므로, 만약 해당 부동산 물건이 맘에
드신다면 이미 계약이 행해진 만큼 마음 편안히 그리고 임대인도 잘되길 바라면서 거주하시는 것이
바람직하겠습니다. (끝)

박수권 상담위원 중개업소 정보 - 로얄공인중개사 - 서울특별시 동작구 신대방동 342-31 대표번호 : 02-883-4945 휴대폰 : 010-8883-4945