매매관련: 매도자 입장)
건물을 1억 8천에 계약하고, 현재 월세로 살고 있는 세입자들의 보증금 3천만을 제외한
1억 5천만원을 매수자로부터 받고 건물을 팔았습니다.
세입자의 대부분이 1년 계약이며, 3월에 모두 들어왔습니다.
그런데 한 세입자는 2년 계약이고, 이사들어 온지 세달 정도 되었습니다.
그런데 건물을 매수한 후, 매수자는 2년 계약의 세입자를 당장 나가라고 하며,
그 책임은 매도자에게 있다고 하면서,
2년 계약의 세입자 계약서를 매도자에게 돌려 주며
책임을 지고 세입자를 내 보내라고 합니다.
2년 계약의 세입자는 1년 월세에 해당하는 보증금을 미리 낸 상태입니다.
이런 계약을 처음해보는 매도자는 매매계약을 성사시키지 전에,
매도자, 매수자, 2년 계약의 세입자, 이렇게 세명이 모여서,
서로 잘 지내보라는 의미로 인사도 시키고, 식사도 같이 했습니다.
그때는 매수자도, 세입자도 본인들이 의견을 얘기하지 않았습니다.
이제와서 매수자는 매도자가 정확한 의사타진을 하지 않았다는 이유로,
보증금 3천만원 중 (3월, 4월) 월세비에 해당하는 보증금을 돌려 주지 않았고,
현재 살고 있는 세입자를 법적으로 쫓아 낸다고 엄포를 놓고 있습니다.
이러한 매수자의 행동은 합법적이며,
매도자는 세입자를 내어 보내야 할 의무가 있으며,
세입자는 나가야 하나요?
빠른 답변 감사드리겠습니다.
주택임대차계약관련
박성배님의 답변 | 2012-05-21
답변드립니다.
우선 관련규정을 보면 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
[전문개정 2008.3.21]
매매계약 전에 쌍방이 임대차 관련등의 내용을 인지하였다면 임대차계약자체는 승계되기 때문에 매수자의 요구는
무리가 있으며 또한 현재 1년 계약을 체결한 임차인도 계약기간 2년을 주장 할 수 도있다 생각되므로 참고하시기 바랍니다.
