문의 내용을 수정하려 했는데, 수정,삭제가 안되서 다시 올립니다.


문의1)
전 아파트 임대인이구요. 주택 임대시 계약기간에 관해 문의드립니다.

임대차계약시 기간을 1년으로 정한 경우 주택임대차보호법에서는 1년은 인정하지 않고 무조건 2년으로 보장해 주는 걸로 알고 있습니다.
제가 알기로는 이는 최초 계약시에만 2년으로 보장해주는 걸로 알고 있습니다.
그런데, 최초 계약후 2년을 거주한 상태에서 재계약 시에 기간을 1년으로 정한 경우에도 1년은 인정을 못받고 무조건 2년을 보장해 주도록 되어 있나요?
원래 2년 보장해 주도록 한 규정은 최초 계약 시 1년으로 하였을 시에 임차인이 1년만 살고 나가야 하는 상황이 발생할 수 있어, 임차인 입장에서는 너무 가혹하므로 최소한 2년은 살수 있도록 보장해 준다는 취지에서 만들어진 규정으로 알고 있습니다.

근데, 최초 계약 후 2년을 이미 거주한 상황에서, 재계약을 할 시에는 상황이 좀 다른 거 같은데요.
예를들어, 임차인이 이미 4년을 거주한 상황에서 임대인이 재계약시 1년만 더 연장해 주고 싶다고 할 경우에 이 1년이 인정되는지 여부를 알고 싶습니다.
이러한 경우에도 1년은 효력이 없고 임차인이 2년을 더 살겠다고 주장하면 2년을 보장해 줄 수밖에 없는 것인지 궁금합니다.

여기저기 법무사,공인중개사 등에 문의하고 알아보아도 사람들마다 된다 안된다 의견이 천차만별이라 정말 헷갈립니다.
확실히 좀 결론을 내려주세요.

문의2)
그래서, 전 계약 기간을 1년으로 하여 제소전화해를 할까 생각중입니다.
일단 제소전화해가 법원에서 받아들여져 성립이 되었다고 가정한 상황에서, 만일 1년후에도 임차인이 주택을 명도해 주지 않을 시에는 제소전화해조서를 근거로 강제집행을 하려고 하는데, 임차인이 위에서 언급한 임대차보호법의 2년 강행규정을 이유로 들어 2년을 더 살겠다고 주장하며 재심을 요구하면 강제집행을 못하는 상황이 발생할 수도 있나요?
이 부분도 어떤 법무사는 재심 사유가 안되기 때문에 아예 재심을 청구할 수 없다고 하는 사람도 있고, 재심이 될수도 있어서 강제집행을 못하게 되는 상황이 발생할 수도 있으므로 제소전화해를 해봐야 아무 소용없다고 주장하는 사람도 있더군요.
이 부분도 명확히 결론을 좀 내려주세요.