안녕하세요
제가 다른곳에 아래와 같이 질문을 드렸는데 답변이 2개가 있었습니다
아래 질문내용에 대한 답변과 함께 2개의 답변들이 어떤게 맞는건지 알려주시면
감사하겠습니다

감사합니다~!



*질문내용

공매에 관하여 질문드립니다.

예)
2010-08-20 소유권이전(현소유자)
2010-08-20 근저당설정
2010-09-01 세입자(25,000,000) : 전입/확정/점유
2011-02-11 압류

만약 이런경우

1. 낙찰자가 인수해야하는건 없는건가요?
세입자에 대하여는 크게 신경쓰지 않아도 되는건가요?

2. 위의 경우에 세입자가 만약 전입만 하고 확정일자 없다면 배당은 받을 수 있는건가요?

3. 위의 경우에 세입자가 배분요구를 하지 않았다면, 배분을 못받는건가요??
그러면, 낙찰자가 보증금에 대하여 책임을 져야하나요?

4. 위의 경우에 세입자가 배분받는 금액이 보증금보다 적을 경우 나머지 금액을 낙찰자가 책임지나요?

5. 온비드에 보니까 임대차정보에 임차인 ??? 라고는 나오는데 보증금액/확정일 등은 없습니다
이런경우는 임차인이 배분신청을 안해서 그런건가요?

6. 최초 근저당설정일 보다 이후의 것이라면 낙찰자가 책임을 지거나 걱정을 하지 않아도 되나요?
(임차인,근저당,압류,가압류,전세권설정 등..)

7. 공매는 문건접수나 송달내역등을 확인하려면 어떻게 해야하나요??

8. 공매시에 주의해야할 사항등이 있다면 부탁드릴께요~!
후순위임차인이 있을때 주의하고 확인해야 할 사항이 있다면 이것도 부탁드려요





답변1)

1.임차인은 대항력이 없으니 신경끄시고
2.확정일자가 없어도 소액임차인으로 최우선변제는 받을 수 있을 것입니다(낙찰가의 절반)
3.대항력 없는 임차인이므로 반드시 배분요구를 해야 받습니다.
4.대항력이 없으니 낙찰자가 책임지지 않습니다.
5.임차인이 없거나, 무상임차인이거나 하면 그럴 수 있습니다.
6.그렇습니다.
7.경매와 별반 다르지 않습니다

답변2)

1.해당 임차인은 전입및 확정일자가 늦은 임차인이지만
소액임차인으로서 해당임차인이 배분요구를 하지 않았다면 대항력이 존재하고
서울인 경우 2,500만원 ,과밀억제구역이라면 2,200만원,광역시인 경우 1,900만원,기타지역이라면1,400만원
을 낙찰자가 부담해야 합니다...

임차인은 대항력이 없으니 신경 끄라는 엉터리 답변에 경악합니다....

2.배분요구를 하디 않았다는데 먼배당??????

3.해당 임차인은 소액 임차인으로써 우선 변제금범위내에 대항력이 존재합니다
4.낙찰자 책임
5.자산관리공사(온비드)의 입장에서는 임차인이 배분요구좌 않아였으므로
임대차 계약기간과 보증금에 대해 알수 있는 방법이 없습니다....



6.최초 근저당설정일 보다 이후의 근저당,압류,가압류,전세권설정 등이라면 신경안써도 됩니다..
하지만 임차인의 경우 임차인이 소액임차인 이라면
해당 임차인의 전입및 확정일자가 최초 근저당설정일 보다 늦더라도
임차인의 배분요구의 여부와 우선변제금을 모두 배당받을수 있는지 여부등에
따라 낙찰자가 인수할수도 있습니다

7.공매와 경매는 절차와 배당에 있어 많은 부분이 비슷하기도 합니다...
하지만 잔금납부이후 경매의 경우
대항력 없는 임차인이나 이전 소유주에 대해 인도명령으로 강제집행이 가능한 반면
공매의 경우 대항력이 있건 없건 또 소유주에 대해 인도명령으로 강제집행 할수 없습니다...
즉 공매는 반드시 명도소송을 통해 판결등을 획듣한 후라야만 강제집행이 가능합니다...


기타

위 임차인의 경우 비록 전입신고미 확정일자가 말소기준 권리보다 늦다고는 하나
소액임차인으로써 대항력이 존재하는 하고 더 나아가 배분요구조차 하지 않았으므로
잔금을 치루후라도 명도소송에서 조차 승소할수 없으며
명도소송에서 승소하고자 한다면 공탁금을 걸어야 하며 또 공탁금을 건다해도
임차인이 묵시적 갱신을 요구한다면 그 조차 승소하기 어렵습니다