양도세 질문 입니다.
1가구 2주택(서울) 1994년분양 취득59.76(전용면적). 취득액(7천정도) 공시가(4억2천) 2년거주,
2005년 취득 51.48(전용면적) 취득액(1억) 공시가(3억2천)7년거주
양도세가 어느정도일까요. 1건을 부인 명의로 증여해서 5년후 매도할때 양도세는 어떻게 되는지요.
어떤 방법으로 해야 양도세를 절세 할 수가 있나요. 좋은 말씀 부탁 드립니다.
1세대2주택
님의 답변 | 2011-06-10
1. 2005년 취득한 주택을 먼저 양도해야 할 것 같군요
과정을 어떻게 택하든지 먼저 양도하는 주택은 1세대 2주택으로 인한 불이익이 있습니다.
이때 어떤 주택을 먼저 처분할 것인지는 다음의 기준으로 판단하시면 될 것 같습니다.
첫째 양도차익(양도가-취득가)이 더 적은 것
둘째 보유기간이 더 짧을 것
마지막 남은 주택이 확실히 비과세(양도실가 9억 이하)라면 두번째 기준은 필요없겠네요.
위의 기준에서 보면 2005년 취득한 주택을 먼저 양도하면 전체 양도세가 줄어듭니다.
2. 하나의 주택을 부인 명의로 바꾸는 경우
부인 명의로 바꾸어 5년 이후에 양도하더라도 1세대2주택인 점은 변하지 않습니다.
다만 증여세 신고시 증여주택을 현재의 시가로 평가하여 신고해두면
이 주택의 취득가가 증여 시점의 시가로 높아지게 됩니다.
때문에 양도시 양도차익을 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다.
참고로 부부간 증여는 재산금액 6억 이하이면 증여세가 없습니다.
3.부담할 양도세는?
취득가만 가지고는 양도세를 결정할 수 없습니다. 양도실가를 알아야 차익을 계산할 수 있겠지요.
두주택 모두 취득가가 너무 낮아서 아마도 최고세율을 적용받을 것 같습니다.
그럴 경우
(양도차익-250만)*35%-1490만
으로 계산하면 대략 양도세액이 어느 정도될 지 짐작하실 수 있습니다.
물론 지금의 세법이 바뀌지 않는다는 전제에서...
