부동산 초보로서 고수님들의 의견을 구하고자 합니다.

실거주는 아니고 투자 목적으로 총 962세대 (2004년 입주/17평 280세대, 26평 682세대)로 구성된 용인 수지구 신봉동 우남퍼스트빌 17평을 전세(8,500만원)끼고 구매하고자 합니다.

현재 급매라고 나오는 물건들이 1억 4,500만원 수준인데 전세를 끼고 6,000만원 정도 대출 받아서 구매하는게 괜찮을까요.

제가 3년 보유를 한다고 가정해서 비용내역을 뽑아보니 6,000만원에 대한 3년간 예상 대출이자(약 1,100만원) 및 취득세/등록세/교육세/법무사 비용/복비 등의 부대비용(약 470만원)을 합해 약 1,570만원이 소요되는것으로 계산됩니다.

즉, 현재 급매 가격인 1억 4,500만원에 투자비용 1,570만원을 포함하면 1억 6천만원 정도가 손익분기점이라는 계산이 나오는데 향후 어느 정도까지 상승여력이 있는지 판단이 잘 서지 않습니다.

원래 우남퍼스트빌 앞쪽에 신분당선 역사를 추가로 유치할려는 노력이 있었으나 물거품으로 돌아갔고 원래 계획대로 두산기술원 앞쪽에 역이 생기는걸로 최종 결론이 났는데 이게 집값에 큰 영향을 미칠까요 ?

역사 위치가 이마트가 아닌 두산기술원 앞쪽에 생기더라도 신봉동에 있는 여러 아파트 중에서 그나마 우남퍼스트빌이 제일 가까운 위치에 있고 제가 도보로 단지 입구에서 두산기술원 사거리까지 직접 걸어보니 약 7~8분 정도 걸리는데 이정도면 역세권이라 판단해도 괜찮은지 ?

물론 이마트 앞에 역사가 생겼으면 걸어서 1분 거리인 초초역세권이 될뻔 했지만 두산기술원 사거리까지도 도보로 7~8분이면 도착하기 때문에 역세권이라고 판단하고 투자해도 시세차익을 볼 수 있는지 알고 싶습니다.

부동산에서는 신봉동 우남퍼스트빌이 용인 수지 전체를 통틀어 유일한 10평대라서 희소 가치가 있으므로 평당 1,100만원은 3월에 착공들어가면 무조건 넘어가고 평당 1,200까지도 가능하다고 하는데 이게 현실성 있는 이야기인지요 ?