현황)
상가주택을 사업자금이 필요한 자식에게 증여하고자 합니다.
본 집은 20여년째 보유,거주하고 있는 상가주택으로
공시지가로는 5.5억원이며 거래시가로는 15억원 정도입니다.

출가한 세자녀가 있구요,
집을 담보로 융자가 3억원이 있는상태입니다.
그리고 개인 채무로 2.7억원이 있구요.
점포1은 내가 직접운영 하고 있으며(세를 놓는다면 2억원에 200만원선),
점포2는 세입자가 보증금 1천만원에 월세80만원으로 있습니다.

문의사항)
1.요즘 부동산 거래가 잘 안되어 한명의 자식에게 증여하고,
그 돈으로 다른 자식들에게 나눠주려 하는데 어떤 점을 고려해야 하는지요?
2.아님 주택을 반만 증여하고, 나머지 반은 나중에 상속시킬수는 없는것인지요?
3.개인채무도 부담부 증여로 인정받을수 있는방법은 무엇인가요?
4.증여세를 가장 적게 내는 방법은 무엇이며, 얼마나 납부해야 하는지요?

선생님들의 좋은 의견 부탁드립니다.