질문:::::::::::::::::::::::::::::::::::::

현재 분당 시범한양아파트 32평을 가지고 있습니다. 전세를 안고 샀고 현재 대출은 없습니다.

그런데 약 10년간 투자처로 볼때 분당이 나을지 아니면 명일동 그린2차가 나을지 궁금합니다.


답변:::::::::::::::::::::::::::::::::::::;


분당은 버블 세븐지역이고 강남대체단지요...명일동은 현재 강남4구에 들어갑니다.

10년전의 과거 가격상승의 그라프를 비교해보세요...


질문:::::::::::::::::::::::::::::;;;;
현 집을 매도를 하면 생기는 약 4억원~4억3천정도의 여유돈이 생기는데요. (저희는 현재 아이때문에 부모님댁에서 함께 살고있으나 1년에 맞벌이로 연 3천만원씩 저금이 가능하여 3년후쯤 1억이 모이면 분가할예정입니다.)

그돈을 명일동 그린2차 27평에 투자할까 하는데 전문가님의 의견이 궁금합니다.
(분가 후 들어갈 예정이므로 추가 대출 거의 없이 전세를 안고 사고싶습니다)

참고로 남편직장은 여의도, 제 직장은 강남입니다.



답변:::::::::::::::::::::::::::::::

남들이 알고 나도 아는 것은 아파트 평수 위치..남향..로얄층인가..입니다.

그렇지만...투자가는 대지지분을 봅니다. .

남들이 잘 모릅니다.. 대신 본인이 알면....큰 기회를 잡을 수 있다고 봅니다..


강동구 고덕지구...단독주택...재건축단지...

종자돈4억원...전세금액 2억5천만원=6억5000만원...은행대출...=8억7천만원..

대지지분...약55평 181미터제곱...재건축완공후 대지지분의 무상평수 약150%잡으면 약83평이 나옵니다...




고덕지구 10개단지 재건축진행상황:정비구역(정비계획)지정(안) 공람공고에 따라 분석해본다면, 보통사람들이 놓치기 쉬운 평균가구당 대지지분이 있다.

●강동시영1차 3000세대 평균가구당대지지분:::51미터제곱[약15.46평] 3226가구로증가했다...현재 암사동 롯데캐슬아파트단지,

강동시영2차 1450세대 평균가구당대지지분:::52미터제곱[약16평] 1622가구증가..현재 암사동 프라이어팰리스단지,


●고덕시영아파트

정비구역 및 그 면적 : 194,302.70㎡ /3.3058=58776.3평/2500세대=[23.51평]...77.71㎡ 가구당 평균면적

건폐율:21.21% 용적율249%[소형11.18%] 지하4층 지상12~35층[평균21.6층]...재건축후에 3292세대로 증가 [실792세대증가:약32%증가]

●고덕주공3단지


정비구역 및 그 면적 : 211,394.70㎡ /3.3058=63946.6평/2580세대=가구당 평균면적 평수=24.78평 ..81.91㎡
건폐율13.66% 용적율250%[소형7.42%] 지하2층 지상11~35층평균21.58층...재건축후에 3339세대로 증가[실759세대로 증가:약29.4%증가]


●고덕주공4단지


정비구역 및 그 면적 : 34,559.60㎡ /3.3058==10454.23평/410세대=25.49평.84.26㎡ ..가구당 평균면적
건폐율19.28% 용적율249.83%[소형9.18%] 지하2층 지상8~30층 평균19.1층..재건축후에 569세대로 증가[실159세대로 증가:약38.7%증가]

●고덕주공6단지


정비구역 및 그 면적 : 86,871.90㎡/3.3058=26278.63평/880세대=29.86평.98.71㎡ ..가구당 평균.토지지분
건폐율: 18.68% 법적상한용적율:250%[소형주택10.83%] 지하2층 지상9~30층 평균21.6층..재건축후에 1524세대로 증가[실644세대로 증가:약73.18%증가]

●고덕주공7단지


강동구 상일동 187번지 일대 89,869.40㎡ /3.3058=27185.37평/890세대=30.54평..100.95㎡ ...세대별 평균면적

건폐율: 19.50% 용적율: 250.00 %[소형주택10.57%포함] 층수:지하2층 지상12층~35층[평균21.57평]..재건축후에 1610세대로 증가[실720세대로 증가:약81%증가]

●고덕주공5단지


강동구 상일동 131번지 일대 83,387.00㎡ /3.3058=25224.45평/890세대=28.34평..93.68㎡ 평균가구당 면적
건폐율 19.58% 용적율:249.76%지하2층, 지상7층~35층[평균20.94층]..재건축후에 1300세대로 증가[실410세대로 증가:약46%증가]

●고덕주공2단지


강동구 고덕동 212번지 일대 246,208.3㎡ /3.3058=74447.67/2600세대=28.64평...94.67㎡ ..가구당 평균면적
건폐율18.4% 용적율:249.94% [소형6.53%]..재건축후에 4064세대로 증가[실1244세대로 증가:약44%증가].

●고덕1동 1지구 단독주택


정비구역 및 그 면적::125,630.60㎡ /3.3058=38003.08평/678세대수=평균세대당56.05평...185.29㎡
건폐율:16.10% 용적율207.46%[설계변경가능]


●고덕2동 단독주택2-1지구


정비구역 및 그 면적 :총면적79,676.80㎡ /3.03058=24102.12평/417세대=평균세대별대지평수...약57.79평...191.04㎡

건폐율:18.06 % 용적율:225.59 % [소형주택 7.59%포함]


●고덕2동 단독주택 2-2지구


정비구역 및 그 면적 ;;87,511.40㎡/3.3058=26472.07평/461세대=각세대별평균대지지분 57.42평...189.81㎡
건폐율 15.89% 용적율249.98%[소형주택18.99%포함] 평균21.46층


●상기 가설계는 현재 변경이 가능한 것이다. 고덕지구, 저층아파트는 단지별, 각세대별 평균대지지분이 높을수록 사업성이 뛰어나다, 즉 만약 단독주택-다세대 3개단지가 재건축후 수익율은 최고아닐까? DTI규제받는 아파트는 남도 알고 나도아는 재테크, MONEY-GAME이다. 조합원숫자는 적고 대지지분은 넓고 일반분양이 엄청난 단지들을 주목할 필요가 있다. DTI규제받지 않는 고덕지구 다세대는 방4개짜리 아파트 배정이 가능하고 추가부담지불하고도 수익성있는 로또당첨지역아닐까? 이번 9월10일 오전10시 강동구청 5층 강당에서 건국대 김진수교수님의 고덕2-2지구 단독주택-다세대 사업설명회가 있다.

김주 상담위원 중개업소 정보 - 현대화랑공인중개사사무소 - 서울특별시 강동구 고덕로61길 35. 103호 1층 103호 (고덕동.현대아파트 상가) 대표번호 : 02-427-0321 휴대폰 : 010-5267-4774