본 상담원의 경우 인천서구가좌동에 사무실 개업을 한 2008년 10월 말경부터 가좌동의 신혼용이거나 혹은 아이들의 성장에 따른 공간재배치등으로 이사가 잦은 연배에 사용되는 중소형평형 저층아파트와 주변 다세대 다가구전월세 인천에서 몫좋다는 부평에 빌라다세대 밀집지역에 30평형짜리 빌라 그리고 상업용빌딩 공장 등이 중개의뢰되었으며 융자 또한 현재 LTV 50%에서 12000만원이 융자의 기준이 되는 시세라면 6000만원 가량이 9000만원이 기준되는 시세라면 4500만원 가량이 융자되거나 혹은 기준이 더 높게 입증될수 있다면 그에따라 더 많은 융자금액이 가능하고 비교적 저리인듯한 연리 5%대에 이자율이 보통인 융자사정인데도 불구하고 그 지난해의 동기간에 비하여 거래가 도통되어지질 않고있어 본상담원의 사무실에 방문하신 손님께 물어보면 다른곳 또한 마찬가지라더라 라며 상담 혹은 접수를 하고 가신 일도 몇번 있습니다. 그리고 국토해양부 아파트실거래가에 의하면 본 상담원이 접수하여 보유하고 있는 아파트단지의 매물에는 다른 공인중개사에 의하여서도 자자간의 거래에 의하여서도 거래된내역이 없으나 그 밖에 물건에서인지 12000만원대 호가물건이 12000만원에 9000만원대 호가물건이 9500만원에 거래된 지난해 말부터 올해 이분기까지의 거래내역에서 찾아볼수 있었으며 그 밖에 아직 거래를 트지못한 본상담원사무실의 주변 저층아파트에서도 온나라부동산정보의 아파트실거래가에 의하면 몇채 거래되었으며 거래된 그 몇채의 실거래가격이 부동산포털의 시세에 나온 시세호가유사거래가격으로 명기되어있는것을 볼수 있었읍니다

서울에는 많은 뉴타운과 재건축 사업이 계획이 확정되거나 완성되어간다고 기사를 보고 생각하였습니다. 하지만 서울의 경우 전통적 부동산강세시장인 강남3구를 필두로하여 지난해 투기과열지구 해제후 LTV 60% 였던것이 올해 봄에 LTV 50% 로 하향조정이 전국적으로 확대하여 되었고 또 그럼에도 계속되는 서울의 집가격의 상승세에 융자로서 어느정도의 거품을 삭제하려는 의도에서 DTI 규정이 서울지역부터 도입될런지도 모른다는 기사를 본 일이 있습니다.

전국적으로 불경기여서 자금회전이 안될 수도 있는 점 하지만 그럼에도 경기호재는 서울에서출발하여 다만 정부에 의한 융자제제가 들어가고 있는 것이라 생각되는 점에서 서울이 특별하게 좋지 않을것이라 단정지을수는 없으나 항시 있었던 분당과 서울사이에 일정치 부동산의 가격차이는 유지될것으라 생각됩니다.

여기에 서울이 항시 분당보다 부동산가격이 높았다는 것과 뉴타운계획의 실현에 따른 새로운 서울이 되어 올 부동산시장의 호재라면 더 가격 차이가 남에 현재 님의 소유주택을 더욱 알찬가격으로 받아내어야 서울과 비교한 동일한 수준의 주택주거환경의 서울로 이주가 가능하다 생각하여 그렇다면 현재의 정부의 융자제제정책의 변화로 어쩌면 서울 부동산시장이 경직되어 시가가 내려갈지도 모르니 분당도 가격을 인하하여 저렴한 가격을 찾는 수요자를 유인하는 그런 짐작을 하여 현재 정부의 융자제제정책에 따른 부동산시장의 변화를 짐작하여본다면 일반적 거래관행이나 중개상담에서 융자를 은행에서 준다고 말한 전부를 받는 경우는 아주 젊은 가장들이 자신이 원하는 경우를 제외하고는 거의없는 상례들과 은행에서 집담보 융자를 주는 기준에 집이란 담보물 외에도 다른 동산이나 부동산이 담보로 함께설정되어 공동담보되어질수도 있다 생각되며 월급이나 재산정도로 보아 상환능력을 평가하여 융자금액이 다시한번 결정남에 남보다 큰 융자금액이 필요하다면 그만큼의 여유자금 회전력이 있는 수익력으로 그 이자와 원금상환 능력이 있다고 보아 가능한 조금은 더 여유있는 한도의 주택 구입을 위한 융자와 현금의 배치가 있을 것이라 생각하여 결국 일반 시장에서 호가가 급상승하는 때일수도 있고 그때의 시장에서 호가에 의지하여 실질적 소득구조의 변화나 소득구조의 새설계나 새로운 소득의 수단의 설계등이 따로 없이 융자만으로 부동산 호가를 시세가 따라기게 되고 그로인하여 이자의 지체나 원금상환의 지연으로 해당금융기관은행이 재무구조가 부실하여 서민의 예치금을 돌려주지 못한다거나 한국은행과 한해에 몇회씩 피드백이 있다는 실질적 통화라고 보기는 힘드나 원화의 이자율 상승이나 인플레에 영향이 올수 있는 본원통화와도 연관이되는 지불준비금들을 제때에 피드백하지못한다거나 하여 확대되어 국민의 세금이 국가산업의 투자나 노동의 재창출에 이바지하는 복지를 양출하지 못하는 등의 문제가 생길수도 있는 금융부실등이 양태되고 그 파생으로 경제의 인플레가 야기되는 것을 막기위한 정부의 시책일뿐 이미 시장에서의 부동산매매에는 잠시의 지체가 있을뿐이라 생각하며 다만 본상담원과 같은 공인중개사들은 매매 전세 등의 계약의 성사에 의한 수수료를 받기에 융자의 확장에 따른 혹시모를 현금부족수요자들의 부동산매매계약이 빨라질지도 몰라 민감하게 선전하는 습관이 있을뿐이라 더부칩니다.

하여 이사를 반드시 빨리 가야하는 사정이 있다면 그 사정만큼의 소유자의 정밀한 계획에 따른 가격을 결정하여야 하겠지만 가격을 깍아내려가는 것이 곧 빠른 거래속도라 생각되지는 않으며 가격의 절감정도는 최근 본 상담원의 거래내역중 접수 호가 9000만원~9500만원으로 된 물건을 소유자의 의사로 한달이 넘는기간동안 8000만원에 시세보다 저렴한 가격의 추천물건으로 광고하던 물건이 7500만원으로 다시 낮추어 거래액을 잡고 내걸었던 물건을 본 상담원도 손님을 소개한 경우가 있었으나 방이 큰 특성의 물건에 대하여 거실공간이 있는 다른 유형의 디자인을 기대하여 거래가 지체되고 있을때 다른 손님이 다시 물어 전화를 거니 해당부동산 이해관계인 소유자나 전세입자등에 의하면 물건은 다른 공인중개사사무소에 의하여 거래되었다고 호가접수후 3일~5일만에 통고받아 거래가 종료된 일이 있습니다.

다만 님의 물건의 경우 대형평형의 보통규격 대량생산 전국적 저명도 형성의 30평형대보다 훨씬 큰 50평형대라는 점에서 일반수요자와의 주택에 대한 라이프스타일에서의 일치함이 아파트평형에서 30평형대의 수와 50평형대의 수의 비례도처럼 형성되었을 것과 주택을 위한 개인의 재무구조에서의 변화를 만들어내야 하는 대상금액이 큰 점에서 위의 예에서의 급매거래경우보다 급매의 경우라도 다소 기간이 걸릴수 있다고 생각합니다. 또한 만약에 서울의 호재에 분당이 동수준의 주거환경에 다만 서울이라는 것 혹은 새것이라는것에 밀릴것이 걱정이 되어 가격의 인하를 고심하신다면 모두가 서울에 살것을 희망하지는 않으며 서울의 뉴타운의 경우는 주택형이 중소형평형의 보금자리주택도 있어 일반대형평형보다도 큰 50평형대인 님의 주택과는 비교기 어려운 상호간의 관계라 보이며 나머지 근간에 이주할수 있어 매매거래 대상이 되는 주택은 재건축이나 뉴타운의 계획으로 기존것을 부수고 새로짓는 때가 아니므로 이미 기존의 분당의 주택과 비교되는 수준의 생활수준과 가격대를 여전히 보유하고 있을것이라 생각되어 가격인하에는 반드시라는 영향은 아니라 생각합니다.

상담위원 중개업소 정보 - 목화공인중개사사무소 - 인천광역시 서구 가좌동 186-11 대표번호 : 032-576-5163 휴대폰 : 011-9253-3676