서울시에 거주하는 김씨는 현재 준주거지역으로 된 토지 200평을 소유하고 있었다.

오래된 상가주택을 철거하고 새로운 건축을 하고자 할 때 기존에는 생활숙박시설(서비스 레지던스 등)이 불가능했는데 최근 한류열풍과 함께 수익성 있는 건축물을 지을 수 있나 궁금하던 차에 이번 법 개정이 김씨에게는 매우 큰 기회가 되었다.

단, 주거환경 악화를 막기 위해 주택밀집지역으로부터 지자체 조례로 정하는 거리 이상 이격하거나 공원·녹지 등의 지형지물로 차단하는 경우에 가능한데 이 부분을 지자체에 문의한 결과 가능하게 되었다.

지금 김씨는 멋진 건축물을 지을 수 있는 희망에 부풀어 있다.

이 경우는 극히 일부로서 준주거지역이 아닌 상업지역이나 준공업지역 그리고 계획관리지역에서는 이런 변화에 대하여 많이 인식을 하지 못하고 있기 때문에 이러한 법 개정내용을 아는 사람은 경매물건이나 급매물을 조금이라도 더 낮은 금액으로 구매할수 있는 기회가 된다.

시간이 흐르면서 법 개정의 내용을 일반인들이 많이 알게 되면 그 부동산가격은 조금더 올라갈 것이므로 지금이 괜찮은 토지를 조금이라도 살 수 있는 좋은 시기인 것이다.


우리나라의 부동산관련 규제 중 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에 대한 행위제한(내가 가지고 있는 토지에 건축물을 건축하고자 할 때 내 마음대로 종류를 선택해서 건축할 수 있는 것이 아니라 법에서 모든 토지마다 규제하고 있음)은 각 용도지역별로 건축행위가 가능한 것들을 규제함으로서 해당 법령상 허용하고 있는 건축물만 허가를 해주고 나열하지 않은 건축물을 건축하지 못하게 하는 포지티브 형태의 규제를 해왔다.

쉽게 말하면 제1종전용주거지역에서는 단독주택(다가구주택 제외)과 특정한 제1종근린생활시설만을 법률에서 허용하고 있다.

단, 도시·군계획조례(각 지방자치단체에서 규제)에서 별도로 더 허용하는 건축물의 종류를 나열하는 형태로 전국에 있는 제1종전용주거지역에 건축규제를 하고 있다.

마찬가지로 나머지 용도지역도 똑같은 형태로 건축물의 종류를 달리하여 규제하고 있었으나 이번 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개정으로 “준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역”은 “건축할 수 없는” 건축물의 종류를 나열하는 형태로 규제를 개선하였다.

예를 들어 다음과 같이 준주거지역으로 비교하여 보면 금방이해할 수가 있다.


종전 준주거지역에서는 제2종근린생활시설중 안마시술소와 단란주점만 제외하고 건축이 가능했으나 법개정으로 단란주점만 빼고 모든 제2종근린생활시설은 가능하게 되면 허용되는 것이 많아지게 되는 것이다.

즉, 준주거지역에서는 안마시술소가 안 되었는데 이제는 허용이 되므로 기존의 건축물을 가지고 있던 소유자는 용도를 안마시술소로 변경할 수도 있고 건축도 가능하게 되는 것이다.


이렇게 준주거지역과 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역의 토지소유자는 상대적으로 허용가능성이 많아지게 되므로 토지의 가치가 조금은 더 상승하게 되었다고 보면 된다.

기존의 부동산시장의 침체로 인하여 투자활성화를 위한 입지규제를 개선하기 위한 대책이 시행되는 것이다.

토지의 가치는 어떻게 이용할 수 있느냐, 어떤 건축물을 건축할 수 있고, 얼마나 지을수 있느냐에 따라 그 가치는 변화 할수 있다.

즉, 현재 토지의 이용상황이 변함에 따라 가치가 상승할 수도 있고 하락할 수도 있다.

이런 개정들을 면밀하게 살펴봄으로써 토지 투자자는 토지를 보는 눈이 길러질 수 있으며 토지관련 중개업과 컨설턴트들은 수익성 높은 토지에 대한 보다 더 정확한 설명을 할 수 있게 된다.

이러한 법령의 개정을상시적으로 주의깊게 살펴보고 나에게 맞는 토지를 찾았을 때 더 수익률도 높아지고 만족도도 높아질 것이다.

부동산 투자에 꼭 알아야 할 부동산 비법서
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