노원구 및 동북권도 대세상승기에 접어들듯 좋은일이네요
- | 2014.09.15 | 조회 8,204 | 추천 7
1. 2018년-19년 상계동에있는 창동차량기지이전완료하면 3-4년사이 7만5천평부지에 빌딩숲이됩니다.(서울시소유 맨토지에 빌딩들올리는거라 소요시간이 짧게됩니다.) 목표완공시기 2022년2. 위와같이 진행되면 지가최소1.5배는 올라갑니다.개인예상이지만
지금현재 창동차량기지 바로옆 마들대림32평형시세 -4억5천에서 지가상승하면 최소7억까지봅니다임광아파트 현재6억에서 앞으로 9억정도예상됩니다.3. 머지않아 지가상승과 더불어 창동차량기지주변 상계주공19개단지 재건축관련 요동치게될겁니다.(상계 주공아파트들은 재건축관련 시세반영이 하나도 안되어 있습니다)**요사이 일부언론에서 상계주공단지들 메리트가없다 조저되기에 몇자올립니다.4. 상계주공아파트 8단지(현용적율88)종상향? 5단지(현용적율112) 2종지 14단지(용적율154)일부는2종주거지역입니다.(14단지는 확인필요함)받을수있는 최대용적율이250%됩니다..지가만 상승하면 사업성 충분하다 보여집니다.5. 주공1단지 .2단지. 10단지. 11단지 현 용적율150정도됩니다.2020프로젝트 창동차량기지좌우로 중랑천변 전체수혜지일뿐더러 상계주공단지 3종주거지역입니다.받을수 있는 최대용적율은 300%입니다. 그리고 따져봐야겠지만 종상향되게되면
최대용적율이500%가됩니다. 그리고 종상향시에 서울시 기부체납(학교부지.도로.공원등)이 가장중요한데그중에 3종구역 모단지는 단지내 초.중학교가 있을뿐더러 갈말근린공원(참새어린이공원)이라는 곳이있습니다.이곳은 동일초등학교부지약1.5배정도되는 서울시소유 큰 공원입니다.이것은 뭘 의미할까요? 무상지분율이 높다라는 것이고 사견이지만 기부체납 줄게없다? 이말입니다.창동차량기지이전하면 주위 지가는 자연적으로 상승하게됩니다.(기부체납에따라 추가부담금 없을수도 있고 엄청난 차이가 날겁니다) 그리고 다른단지들도 좋은데 많습니다.재건축이라함은 현재 살고있는 평수는 중요한게아닙니다.재건축시 건물은 무너지는것이니 무의미하고 순수 대지지분으로만 평가하는것입니다.
6. 일부 언론매체에서 주장하는데로 강남쪽만유리하게 흘러갈까요?제가보기엔 충분히 투자가치최고입니다. 위에보시는데로 상계주공단지들 용적율이 안좋다고 보여지시나요?나머지 단지들도 거의 더블역세권에 입지는 전국 최고수준입니다.그리고 상계주공단지들 기부체납의 가장중요한요건인 단지내 기반시설(도로 학교 공원)이 이미 잘되어있는 상황이라 실질용적율은 보다 많이 내려가지않을까요?상계주공아파트재건축은 거의신도시급입니다.정치적인 사안도 될수있습니다.만약 준주거지로 종상향된다면 추가부담금 많이 줄거나 없게될겁니다.7. 어느 단지라도 먼저 재건축들어가면 나머지 주공단지들도 그시세데로따라갈뿐 아니라 동북전체아파트 중계 하계 월계 공릉 도봉 강북 성북까지 시세 재편이 이뤄지리라 보여집니다.그리고 재건축은 단기간에 결실을 보는것이아니라 앞으로 7-10년후를 보는것이 바람직한것같습니다.
그리고 재건축은 첫삽이 굉장히 중요하다생각됩니다.무조건재건축이 아닌 재대로된 혜택을 받고 삽을떠야 그래야 후발단지들이 고생안합니다.
참고로 잠실중층주공5단지 현용적율138 대지지분약22평 받을용적율319% 무상지분율180% 50층높이로 수십개동올라갑니다.대지지분22평x무상지분율1.8=약40평무상으로 받겠네요.서울시 기부체납이 많았나 봅니다.
8. 지금까지 개인사견일뿐이니 참고만 부탁드리겠습니다.
