9.1 부동산 대책의 최대 수혜지는 목동이 맞는것 같습니다.

이제 천천히 목동 아파트는 재건축 아파트로 자리매김을 하는것 같고,

이에 따라 목동 아파트의 가치도 조금씩 올라가는것 같습니다.

 

심지어는 강남에서 매물을 일부 쓸어간 이후, 오른 가격의 매물도 씨가 말라서

부동산사무소는 오히려 울상이라고 하네요.

 

혹자는 현재의 재건축 열풍이 일시적이라고 말하기도 하지만, 제 개인적 생각에는

아직 재건축 가치가 시세에 전부 반영된 단계는 아니라고 봅니다.

재건축은 일반아파트와 가치를 보는 방식이 다릅니다.

  

1. 대지지분

- 대지지분은 아파트에서 자신의 땅의 권리 비율을 의미합니다.

그런데, 목동 신시가지에서 흔히 하는 오해 중 하나가,

단지 내에 동일평형의 고층과 저층이 있다면, 저층이 대지지분이 훨신 크다고들

많이 생각하십니다.

그런데, 실제론 크게 차이가 나지 않습니다.

대지지분은 (전용면적/전체대지)로 산출하게 되는데,

동일평형 저층의 경우, 전용면적이 고층대비 조금 넓어서 그 넓은 만큼만

대지지분이 넓습니다.

 

- 재건축은 건물을 철거하고, 땅에 새로 건물을 짓는 개념이기 때문에,

현재 평형은 전혀 중요하지 않습니다. 어차피 철거될 대상이니깐요.

예를들어,

a 아파트 20평 대지지분 15평

b 아파트 32평 대지지분 14평

a,b 아파트가 유사한 입지에 있을경우, 과거엔 b 아파트의 가치가 더 높았을 것입니다.

그런데 재건축을 할때는 a 아파트가 대지지분이 1평 더 많기 때문에 더 가치가 높습니다.

게다가 재건축 이주비의 경우도, a 아파트는 20평 만큼 이주비가 드니 더 적게 듭니다.

- 강남, 반포, 잠실의 재건축 아파트의 경우 부동산 블로그 같은곳에 잘 정리되어 있으나,

목동의 경우, 그동안 재건축 아파트로 분류되지 않아 정보를 찾기 힘들었습니다.

그런데 최근 목동 신시가지 아파트의 대지지분을 정리한 부동산이 보이기 시작하는듯 합니다.

 

 

2. 무상지분율

- 무상지분율이란, 자신의 지분대비 추가분담금 없이 갈수 있는 비율을 의미합니다.

예를 들어,

a 아파트 20평의 대지지분은 15평이고, 무상지분율이 180% 라고 가정하면,

a 아파트 20평을 소유한 사람은 재건축 시,

(무상으로 갈수있는 평형 = 대지지분 × 무상지분율) > 15평×1.8 = 27평

추가분담금 없이 27평으로 갈수 있습니다.

 

- 무상지분율을 아래 식으로 산출 가능합니다.

(무상지분율 = 실질용적율 - (실질용적율×평당총비용/평당분양가))

3종주거지일 경우, 실질용적율은 240% 정도이고,

평당총비용은 700~800만원 정도 예상하면 됩니다.

(총비용이란, 건축비, 이주비, 조합운영비 등 총 더한 비용입니다)

 

- 무상지분율이 높으면 높을수록 유리한데, 다른 요소들은 큰 차이가 없는 요소이고,

가장 중요한건, 재건축 시, 얼마에 분양가능하냐 입니다.

쉽게 말해 분양가가 높으면 높을수록, 무상지분율이 높아집니다.

재건축 시, 강남과 목동과 같이 높은 분양가가 가능한 지역이 유리한 이유입니다.

 

아래는 3종 주거지 실질용적율 240%/ 평당총비용 750만원 기준으로 산출한 결과입니다.

평당 분양가	무상지분율
3,000 만원	180%
2,600 만원	171%
2,400 만원	165%
2,000 만원	150%

 

 
3. 지분가치

- 재건축 아파트는 대지지분의 가치로 평가를 받게 되는데,

무상지분율의 개념을 이해하면, 대지지분의 가치를 예측할수 있습니다.

(대지지분 평당 가치 = 평당 분양가 × 무상지분율)

평당 분양가	무상지분율	대지지분 평당 가치
3,000 만원	180%	5,400 만원
2,600 만원	171%	4,450 만원
2,400 만원	165%	3,960 만원
2,000 만원	150%	3,000 만원

 

실제로, 현재 재건축 직전인 아파트의 대지지분 가격을 살펴보면,

위 가격에 거의 수렴되어 있는것을 알수 있습니다.

 

- 결국 재건축 아파트의 가치를 평가할때,

1) 대지지분

2) 예상 분양가

3) 종구분(2종인지 3종인지)

 

이 3가지 요소에 따라 가치를 평가 할수 있습니다.

 

예를 들어,

a 지역 재건축 아파가

- 3종 주거지역

- 현평형 20평 대지지분 15평

- 가격은 5억

이라고 가정할때,

 

1) 예상분양가를 3,000 만원이라고 예측한다면,

미래가치 : 5,400 만원 × 15 평 = 8억1천만원

현재가치 : 5억

미래가치 - 현재가치 : 3억1천만원

으로 투자가치가 있다고 판단할 수 있습니다.

 

2) 예상분양가를 2,000 만원이라고 예측한다면,

미래가치 : 3,000 만원 × 15 평 = 4억5천만원

현재가치 : 5억

미래가치 - 현재가치 : - 5천만원

으로 투자가치가 없는것 입니다.

 

개략적으로 산출해본 결과, 단지별로 차이는 있겠지만,

평균적인 단지 기준, 3종에 120~130% 대 용적율을 가진 단지라면,

평당 분양가 2,200 만원 이상에 분양이 가능하다면, 가치가 있다고 봅니다.

 

혹자는 목동 힐스테이트가 2,100 만원에 분양에 실패한 사례를 예시로

2,200 만원에도 힘들다고 평가하실지 모르겠으나,

사실 목동 힐스테이트의 주변환경, 입지 등을 고려할때,

목동 힐스테이트하고 신시가지 단지 재건축과 비교하는건 무리가 있다고 봅니다.

오히려, 평당 2,800에 거래되는 트라팰리스가 더 비교대상이 되고,

건축한지 10년 지난, 600세대 규모의 신정아이파크가 평당 2,300에 거래 되고 있다는 부분이

조금 더 평당 분양가 예측에 참고가 되지 않나 생각 됩니다.

 

참고로 반포, 잠실의 재건축 사례를 볼때는 재건축을 통해 해당 지역 자체가 주목받고,

선호하는 주거지로 탈 바꿈하게 된다는 점도 고려할 필요는 있다고 봅니다.

특히 목동 신시가지 정도의 규모라면 그런 가치도 충분히 내포하고 있다고 봅니다.

 

여기에 마지막으로 시간적가치라는 요소를 고려하셔야 하는데,

이부분은 정량화 할수도 없고, 미래를 예측 할수 없는 부분이기에

개인적 판단에 따라 움질일수 밖에 없는듯 합니다.