(행운칼럼) 깡통주택, 꺼진 불도 다시 보자!!
“ 철산동 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운입니다. ~ ”
“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,
모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다.
깡통주택이란?
매매금액 대비해서 보증금과 융자(채권최고액)의 합계가 매매금액을 오버해서 향후에 경매에 들어가면 보증금을 일부 또는 전부 날릴 수 있는 주택을 말함.
경매로 인해서 자신의 보증금을 날리면 어디에 하소연 할 때도 없으므로 자신의 보증금을 날리는 것은 자명한 일입니다.
또한, 경매로 주택을 날린 사람한테 자신의 보증금을 받아낸다는 것은 거의 불가능에 가깝기 때문에 깡통주택에 입주를 할 때는 기본적인 것은 알고 입주를 해야 자신의 피 같은 보증금을 지킬 수가 있습니다.
주택의 종류?
<아파트>
1세대만 거주하므로 권리관계 확인이 간단함.
<빌라, 다세대>
1세대만 거주하므로 권리관계 확인이 간단함.(101호, 102호 등 호별로 주인이 다른 집)
<다가구, 원룸, 상가주택, 상가건물>
많은 세대가 거주하고 집주인은 1명 또는 공동명의로 되어 있는 경우가 많음.
요즘에는 매매금액 대비해서 전세가 비율이 높으므로 융자가 있는 집을 얻을 때는 미리 사후의 문제점 등을 확인한 후에 집을 얻어야 피해를 보는 일을 없앨 수가 있습니다.
집 상태가 좋다고 한 순간에 혹해서 계약을 했다가,
향후에 경매 등으로 보증금을 날리는 사례가 자주 나타나고 있습니다.
조금만 주의를 하시면 피 같은 보증금을 안전하게 지킬 수가 있습니다.
<아파트>
- 매매금액/(보증금액+채권최고액)=70%이내의 물건은 비교적 안전한 매물에 들어감.
- 1세대만 거주를 하므로 권리관계가 아주 단순함.
- 1항의 비율 70%이내는 안전한 물건에 들어감.(요즘 이런 매물은 찾기 힘듬.)
- 부동산 꾼들은 융자가 많은 집만 골라서 저렴한 전세금액으로 입주를 해서 향후에 경매가 진행되면 자신이 낙찰을 받는다는 생각으로 입주를 하는 사람도 있음.
- 4항처럼 입주를 해서 향후에 자신이 낙찰을 받는다는 생각을 가지고 입주를 하려고 하는 사람 이외에는 아무리 집수리가 잘 되어 있다고 하더라도 융자비율이 높은 매물은 계약을 해서는 안됨.
- 4항처럼 부동산 투자를 자주 해본 사람들이 주로 노리는 매물이 융자가 많은 집을 선택함.
- 일반인들은 부동산 투자에 대해서 잘 모르기 때문에 안전한 매물을 얻어야 보증금을 지킬 수가 있음.
<
빌라, 다세대>
- 매매금액/(보증금액+채권최고액)=60%이내의 물건은 비교적 안전한 매물에 들어감.
- 1세대만 거주를 하므로 권리관계가 아주 단순함.
- 아파트에 비해서 경매시 낙착가율이 떨어지기 때문에 60%이내의 매물이 안전축에 들어감.
- 기타 사항은 <아파트> 항목 참조.
<
다가구, 원룸형 주택, 상가주택, 상가건물, 원룸형 오피스텔건물 등>
- 매매금액/(거주자 총보증금액+채권최고액)=50%이내의 물건은 비교적 안전한 매물에 들어감.
- 한 건물에 많은 세입자들이 거주하는 주택
- 전세, 월세, 원룸, 투룸 등 다양한 주거 형태를 지니고 있음.
- 경매 진행시 이러한 물건에서 주로 피해자가 발생함.
- 매매금액을 산정하기가 쉽지 않음.
- 중개를 한 부동산 중개업자의 말만 믿지 말고 몇군데 부동산에 물어보면 매매금액을 알 수 있음.
깡통주택은 꺼진 불도 다시 봐야 합니다.
나는 괜찮겠지 하는 안이한 생각으로 무작정 부동산 중개업자 말만 듣고 계약을 했다가
향후에 문제가 생겨서 보증금을 날리면 어느 누구한테 하소연 할 때도 없고 쫓겨나야 하는 신세가 됩니다.
역사상,
매매금액 대비해서 전세가 비율이 가장 높은 시대에는 깡통주택을 얻었을 때의 문제점을 정확하게 파악하고 접근을 해야 피해를 보는 일이 일어나지 않습니다.
감사합니다.
~~철산동 행운의 네잎클로버~~~행운~~~ 감사합니다. ~~
*.naver부동산 전문답변인 및 행운칼럼
*.daum금융 재무상담위원
*.daum부동산 부동산고수 및 행운칼럼
*.부동산뱅크 행운칼럼
*.부동산, 창업, 세상살이이야기 등 행운칼럼 연재
*.철산동 행운공인중개사 김영종
