(행운칼럼)실수요자와 투자수요자

“anycall, anytime”
“행운”이라는 네잎클로버를 항상 가슴속에 묻고,
모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원해 봅니다.


누가 실수요자인지?
누가 투자수요자인지?

부동산 중개 현장에서 일을 해보지 않으면 구분을 하기에는 힘들 것입니다.


국민의 대다수가 거주를 하고 있는 아파트는?
주로 기존 아파트와 재건축 예정 아파트로 구분이 되어 있습니다.
기존 아파트는 이미 투자수요가 사라지고 실수요자로 개편이 된지 오래 되었고,
재건축 예정 아파트는 실수요자는 일부이고 미래가치를 보면서 투자하는 투자수요자가 주류를 이루고 있습니다.

기존 아파트는 매매가 되면, 거의 99% 입주를 합니다.
즉, 투자수요가 없기 때문에 금액의 변동은 크지 않고,
약간씩 오르락 내리락 하면서 실수요자 시장으로 완전히 개편이 되었습니다.


기존 아파트를 매수하는 사람은?
전세 만기가 다가와서 폭등한 전세금을 지불하는 것보다는 자신의 집을 마련해서 입주를 하는 사람이 거의 80~90%를 차지하기 때문에,실수요자 입장에서는 자신의 집을 마련하는 기회가 될 수도 있고,
실제적으로 이러한 기회를 놓치지 않으려는 사람들이 늘어나고 있는 추세입니다.

이것은 기존 아파트에 대한 대기수요자가 풍부하다는 것이며,
어느 정도의 가격선은 유지를 시켜주는 방패막이가 된다는 뜻이기도 합니다.

4.1대책 발표전후로 봤을 때, 기존 아파트는 큰 변화가 없습니다.
또한, 4.1대책 발표전의 금액으로 접근을 하면,
자신의 집을 마련할 수 있는 좋은 계기가 될 것으로 보입니다.

앞으로의 임대차,
즉, 전세시장은 금액이 올라가면 올라갔지 내려가는 일은 없을 것으로 보입니다.
전세금이 내려가려면,
시장에 물건이 나와야 하는데,
물건이라고는 고작 몇 개,
또한, 물건이 나오면 쥐도새도 모르게 금액이 증액이 되어 계약이 되어 버립니다.
전통적인 비수기인 현재에도 전세물건을 찾기에는 하늘의 별을 따는 것과 같습니다.

여름철 비수기가 끝나고, 성수기인 임대차 시장이 다가오면,
신규 임대차 수요자,
기존 임대차 수요자(전세만기가 다가오는 수요자)가 동시에 늘어납니다.
이렇게 되면,
매매가 대비해서 전세금액 비율이 70%가 고착화가 되는 것은 시간문제이며,
80%를 넘어설 수 있다는 생각이 들곤 합니다.(10평대 소형은 넘어선 경우가 많음.)

전세금 비율이 70%가 고착화 되고, 80%가 넘어선다면,
전세 만기가 다가오는 사람의 매수 입질은 대기수요자에서 실수요자로 급변할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

전세금액의 비율은 집값에서 절대로 무시해서는 안될 중요한 요소입니다.


자신의 집을 마련하고 싶으신 분은?
4.1대책 발표전의 금액으로 접근을 하시면 실패보다는 성공할 확률이 더 높을 것으로 사료됩니다.



이와는 반대로,
재건축 예정 아파트는 거의 90%이상이 투자수요자 입니다.

집주인이 거주를 하고 있는 상태는 얼마 되지 않고,
거의 대다수는 임차인이 거주를 하고 있는 상태에서 매매가 이루어지곤 합니다.
즉, 매수자가 매수를 해서 입주하는 경우는 겨우 10%내외로 보시면 됩니다.


투자수요,즉, 투기수요가 많은 상품은?
등락폭이 기존아파트에 비해서 몇 배는 크고, 그 진폭도 큽니다.
순식간에 몇천만원이 오르락 내리락 하는 특징을 가지고 있습니다.

4.1대책 발표 이후에,
재건축 아파트 매수에 대해서,
“따라가기는 금물”이라는 글을 몇번 올렸습니다.
또한, 어떠한 분은 왜 그런지, 전화를 해서 물어본 사람도 많았습니다.

재건축 시장에 대한 규제는 풀린 것이 단 하나도 없습니다.
그만큼 정책과 규제 변화에 따라 움직일 뿐입니다.
재건축 또한 4.1대책 발표전의 금액으로 접근을 하셔야 실패보다는 성공할 확률이 많은 것으로 사료됩니다.


전세시장의 안정,
주택시장의 순환매 및 거래의 활성화를 위해서는?

dti 해제와 다주택자에 대한 양도세 중과세를 없애서,
돈 있는 사람이 주택시장으로 유입이 되어 주택을 매수해서, 전세시장에 물건이 나와야 전세시장이 안정이 되고 주택시장의 순환매가 될 수가 있습니다.

어떤 분들은 dti를 해제하면 가계부채가 심각하다는 말씀들을 많이 합니다만,
dti를 해제해도 가계부채와는 무관하다는 것을 다음에 말씀을 드리겠습니다.

감사합니다.

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