최근 '목동 재건축 점화' 기사가 있었지만, 목동은 아직 재건축 투자 목적보다는 실거주 위주로 선호되고 있는 것 같고 매매시세도 재건축에 대한 기대감은 많이 반영된 것 같지 않습니다.

재건축 시점이 아직 멀었다고 생각될 수도 있으나 양천구청의 '1~3단지' 종상향 추진은 향후 재건축에서 수익성과 직결되는 아주 중요한 사항이며 호재임에 틀림이 없는 것 같습니다.

특히 양천구는 여당인 새누리당의 텃밭으로 박원순 시장 소속 민주당의 재건축 정책을 공략하고 나설 경우 총선의 최대 쟁점이 될 가능성도 클 것으로 예상되고 있습니다.

물론 목동 재건축 '마스터플랜' 발표가 4.11총선을 앞두고 나오는 것은 정치적인 측면도 배제할 수 없을 것 같으나, 특히 양천구의 목동 재건축'마스터프랜'이 박원순 서울시장이 최근 줄줄이 퇴자를 놓고 있는 '종상향'과 '초고층 건립안'을 골자로 하고 있어 여야간 공방이 예상될 것 같습니다.

양천구청은 연말쯤 서울시에 '지구단위계획안' 승인을 요청할 방침이고, 대선과 절묘하게 맞물린 상황에서 목동 재건축은 상당한 관심과 좋은 결과(1~3단지 3종상향 등)를 얻을 수 있을 것도 같습니다.

부동산 뱅크 '부동산 hot 토론'에도 선거와 부동산 관계에 대한 의견이 많이 올라오고 있으나 제 짧은 생각의 글이지만 혹시 공감을 하신는 분들은 추천을 부탁드립니다.

2012년 상반기까지는 수익형 부동산의 인기 지속, 전세 강세, 매매 부진, 지방 부동산 경기활황 및 수도권의 부진이라는 현재의 추세가 이어질 가능성이 높다는 견해가 우세할 것이라고들 합니다.

하지만 하반기부터 수도권 주택시장을 중심으로 지금과 다른 시장 분위기가 나타날 가능성도 높다는데 주목할 필요가 있습니다.

그 주요인은 4월 11일에 있을 '총선'이며 무엇보다 올해는 총선으로 시작해 대선으로 마무리되는 정치의 계절 입니다.

총선과 대선을 전후로 부동산 정책을 포함한 경제정책 전반에 많은 변화가 올 수 밖에 없을 것으로 예상되는데 무엇보다 선거를 치르기에는 현재의 침체된 경제 상황이 너무나 어둡기 때문입니다.

하반기 변화가 예상되는 조짐은 이미 정부 정책에서도 서서히 나타나고 있는 것 같습니다.
1. 다주택자에 대한 시각의 변화
1) 올해부터 적용받는 다주택자 장기 보유 특별 공제
2) 다주택자 양도세 중과 배제 발표(권도엽 국토부 장관도 연내 폐지 실현의지)
다주택자 양도세 중과 배제안은 2012년 말까지는 양도세 특례규정에 따라
이미 일반과세되고 있기 때문에 지금 당장 필요한 것이 아닌 2013년에나
필요한 규정인데, 1년이나 남은 규제 완화를 서둘러 발표한 이유는 아래와
같이 해석도 가능.

만약 이 규제가 풀리지 않는다면 2012년에 양도세 중과 배제를 위한 매물이
쏟아짐.(즉, 올해안에 팔지 못하면 내년부터 다시 중과세되기 때문)
이렇게 되면 시장이 침체의 늪에 빠져들 가능성이 높으며, 이런 상황은
정부도 원하지 않음.

2. 재건축에 대한 정부 시각의 변화
1) 재건축 초과 이익 부담금 2년 부과 중지
2년 안에 관리처분에 들어가는 재건축 단지는 초과 이익 환수를 배제
한다는 의미로 이에 따라 일부 재건축 단지는 수익성이 크게 개선 될 것으로
예상되며, 초과 이익 부담금을 면제받고 싶으면 재건축 사업에 속도를 내라는
신호로 해석될 수도 있음.

2) ‘강남 3구’투기과열지구 해제
투기과열지구가 해제되면 재건축 단지들은 조합 설립 인가 후에도 거래가능

이전에는 투기과열지구 내에서는 재건축 단지의 조합 설립 인가가 나오면
조합원의 명의 변경이 현실적으로 불가능했음.

일단 조합 설립 인가 후에는 거래가 몇몇 예외 조항에 따른 거래 외에는
거의 불가능하다고 할 수 있었음. 그래서 조합이 설립되기 전에 아파트를
팔고자 하는 사람들이 많았었고 이런 상황들이 재건축 아파트 시세에 영향.

그러나 “투기과열지구” 해제가 되면 재건축에 대한 '환금성'이 크게 높아질
수도 있을 것으로 예상되어 굳이 지금의 낮은 가격에 재건축 아파트를 팔
이유가 없으며 시세가 좋을 때 언제든지 팔 수 있기 때문에 매물이 줄어들 것
으로 전망됩니다.

* 위 조치들의 의미: 서울과 같이 주택 용지가 부족한 곳에서는 장기적으로
재건축을 통한 아파트 공급이 유일한 대책이라는 것을 정부에서도 인정하는
것으로 재건축 활성화를 위한 추가 대책들이 하나 둘씩 나올 것으로 예상.

부동산이 오르는 이유는 희소성 때문이기 때문에 반드시 호재가 있는 곳에 투자해야 한다고 전문가들은 주장합니다.

이런 이유로 정부 정책의 변화 가능성이 높고 그 동안 가격이 많이 조정된 '재건축 아파트'도 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

도시형 생활주택 등은 꾸준히 공급되어 왔고 앞으로도 언제든지 쉽게 공급될 수 있지만 아파트는 대형 부지 확보가 쉽지 않기 때문에 당분간 공급이 늘어날 가능성이 낮기 때문입니다.

2012년은 대선까지 있어 경기 부양을 위해 여러 정책들이 선보일 것이고 침체된 부동산 경기를 살리기 위해서라도 정부의 부동산 정책도 서서히 변할 것으로 전망됩니다.

국토부와 서울시 간에 재건축 정책을 놓고 갈등이 있는데, 국토부 장관은 재건축 소형비율을 과도하게 규제하면 사업 추진이 안되고 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있고 필요한 주택을 차질없이 공급하기 위해서는 재건축 사업이 원활히 추진되어야 한다는 입장입니다.

여러분은 2012년 하반기는 기회의 시기가 될 것으로 생각되지 않나요?

4월 11일 총선이 코앞으로 다가오고는 있으나 '서민경제'와 '복지'가 공약의 중심으로 부상하면서 각 정당들은 각종 선심성 규제를 경쟁적으로 쏟아내고 있습니다.

하지만 12월에 있을 대선에서는 이와는 상황이 달라질 것으로 생각됩니다. 경기부양에 실패한 정권이 선거에서 승리한 경우가 거의 없기 때문에 아마도 총선이 끝난 하반기부터는 경쟁적으로 경기부양에 대한 다양한 정책과 공약을 들고 나올 것으로 예상됩니다.

포털 사이트 낚시성 기사에서 등장했던 '집값 폭락'에 대한 기사는 이제는 경제신문이나 경제 잡지에서 자주 등장하지 않습니다. 오히려 부정적인 측면보다는 긍정적인 요인들을 관심있게 다루고 있습니다.

또한 포털 사이트에 등장하는 기사는 대부분 단순 내용만 있을 뿐 그 배경이나 이유 등 심도있는 분석은 없어서 정보로 활용하기에는 한계가 있습니다.

이런 이유로 부동산 뱅크 게시판에서도 간혹 단순 내용이나 부동산 상식 같은 것이 올라오는데, 좀 더 내용있는 글이 올라와서 여러 사람들이 함께 생각하고 공유하는 공간으로 더욱 발전하기를 희망합니다.