시작이 반이라더니,

겨울도 벌써 반은 간 셈입니다.

가장 춥다는 소한은 열흘이나 넘어 지났고,

이번 주말이 한물간 대한이니 말입니다.

겨울은 알싸하게 추워야 제격이라는 측에서는,

지난해 추위에는 댈 것도 아니라면서

변변한 추위도 없이 반이나 보낸 것이 못내 아쉽다는 표정이지만,

하루하루 일기예보에 목을 매고 사는 고단한 이들에겐

그나마 매섭지 않은 겨울이 더없이 고마울 따름입니다.

돌아오는 설만 지나면 그야말로 끝물이나 다름없습니다.

따뜻한 마음하나면 나머지 겨울쯤은 이제 다 간 셈입니다.




터널의 시작은 3.22 주택거래활성화대책입니다.

지난해 연초 모처럼 활기를 되찾은 부동산시장이 다시 침체의 터널로 들어서기 시작

한 것은 지난해 3월 22일 국토해양부와 기획재정부 등 부처 공동으로 발표한 3.22주

택거래활성화대책 때문입니다.

보다 더 정확히 말하자면 3.22 대책과 동시에 부활된 dti규젭니다.




정부는 당시 지난해 말까지 취득세를 추가로 50% 인하하고 분양가상한제를 폐지하

는 내용의 대책을 내놓으면서 동시에 dti규제를 부활시켰습니다. 엇박자정책으로 시

장의 혼란이 가속화 될 것이란 우려가 쏟아지면서 최소한 dti규제만은 유보해야 한다

는 지적이 있었지만 정부는 끝내 귀를 닫았고 종국에는 시장은 걷잡을 수 없는 침체

의 터널로 접어들었습니다.

주택거래활성화대책이 되려 주택거래를 망쳐 논 셈입니다.

긴 터널은 그렇게 시작됐습니다.




박원순식 재건축 재개발 정책이 도마 위에 올랐습니다.

서울전역에서 동시다발적으로 진행 중인 재건축과 재개발 사업에 대해 “태생부터 잘

못된 정책”이라는 인식을 갖고 있는 박원순 시장의 제도 개선안이 하나둘씩 윤곽을

드러내고 있습니다. 진입장벽을 높이고, 될 곳은 규제를 완화해 속도를 내고, 안될

곳은 대상에서 해제하겠다는 등이 그 요지로, 박원식 정비사업의 특징을 두고 시장에

서는 제각각 머릿속 계산이 분주합니다.




서울시는 앞서 정비구역을 더 지정하지 않기로 해 신규 재건축 재개발 사업장은 크

게 줄어들 전망입니다. 재건축 종 상향에도 제동을 걸었습니다. 용적률을 늘리는 종

상향 조치가 도시 공간 체계를 해친다는 이유에섭니다. 이를 두고 가락시영 종 상향

결정으로 기대감에 부풀어 사업성을 높여 재건축 추진하려던 강남권재건축시장도 머

쓱해졌습니다. 당초 호재가 될 것이라는 기대가 오히려 위축될 것이라는 우려마저 나

돌 지경입니다.




반면 진행 중인 정비사업에 대해서는 과감하게 지원하겠다는 얘깁니다. 대형평형

을 중소형으로 쉽게 바꿀 수 있도록 한 조치가 그런 사롑니다. 종전 10%가 넘는 설계

변경은 까다로운 심의 절차를 다시 밟도록 돼있는 지침을 30% 이하 범위 내에서는 손

쉽게 바꿀 수 있도록 했습니다. 서울시 관계자의 말을 빌리자면 “일정 궤도에 오른

재건축 재개발 사업은 오래 끌면 결국 주민들만 피해를 보게 된다.” 며 “될 곳은

빨리 갈수 있도록 지원하겠다.”는 얘깁니다.




결국, 새로운 재건축 재개발 사업장은 철저하게 통제하겠다는 의돕니다.

또한 도시 공간체제를 해치는 종 상향도 가급적 제한할 예정이라는 풀입니다.

반면에 소형 평형 등 서울시의 정책과 부합되는 단지는 적극적으로 이끌어 나갈 계획

이라는 것입니다.

특히 기존의 일정 궤도에 오른 재건축 재개발 사업은 오히려 빨리 갈수 있도록 적극

지원하겠다는 것입니다. 필요하다면 종 상향을 해서라도 말입니다.

서울시 주택정책에 선택과 집중을 통해 필요한 곳에 역량을 집중하겠다는 전략입니

다.




최근 4년간 잇단 글로벌 위기 국면에서 금융시장 못지않게 부동산시장도 위기의 중

심에 서있습니다. 특히 주택시장은 2008년 미국 서브프라임모기지 금융위기 충격에

서 벗어나기도 전에 유럽쇼크를 맞아 더 깊은 장기 침체에 빠졌습니다.

하지만 대선 경기 등으로 지난해보다는 올해가, 올해보다는 일제히 새 정부 정책이

본격 쏟아질 내년이 더 나을 것이란 전망입니다. 국내외 전문가들은 미국 아시아 남

미 지역의 동시다발적인 통화 완화 정책 덕분에 올해에는 글로벌 경기가 바닥을 치

고 반등할 것이라며 이에 따른 주택시장 회복세를 기대해도 좋다고 전망합니다.




잇단 대책에도 침체가 더욱 깊어지면서 백약이 무효라는 평이 일자 정부가 강남3

구 투기지역과 맥을 같이하는 dti규제완화 카드를 만지작대는 모습입니다.

더 이상의 특단의 대책이 보이지 않는 전후 사정을 고려할 때 카드를 꺼낼 가능성은

매우 높아 보입니다. 한시적 또는 상황에 따른다는 단서가 붙을지는 모르겠지만 말입

니다.




박원순식 재건축 재개발 정책은 선택과 집중의 롤 모델과 다름없습니다.

무분별한 재건축 재개발은 적극 지양하겠다는 것으로 얼핏 보면 강남권재건축시장도

겁을 잔뜩 먹기가 십상입니다.

하지만 속내를 들여다보고는 금 새 얼굴이 활짝 펴집니다.

신규 사업은 가급적 막되 궤도에 오른 재건축시장은 빨리 갈수 있도록 적극 지원한다

는 것입니다. 될 곳은 빨리 가도록 하고 태생부터 잘못된 정비구역 지정은 애초부터

불씨를 제공하지 않겠다는 뜻입니다.

신규 재건축 사업장은 크게 줄 수밖에 없습니다.

강남권재건축은 겁을 먹기는커녕 벌어진 입을 다물지 못하게 생겼습니다.

속도는 빨라질 예정인데다 희소가치까지 더하게 생겼으니 말입니다.




긴 터널의 끝은 눈이 부실 지경입니다.







[둔촌주공 동향 한줄스케치]

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