2011 상반기 투자기행...

요즘 너무 정신 없이 달려서 사실 저도 제 정신이 아닌것 같음니다....ㅋㅋ
갑자기 난데 없는 투자금도 생기고 해서 이 것을 어떻게 처분하지 고심하던 차에
일정액을 요즘 관심인 소형물건 물색에 묻어두고 나머지는 관리용 자금으로 운용하려고
생각하고 몇달전부터 열심히 시장조사 해왔음니다..


강북 -> 강남 -> 분당 -> 경기 수원 -> 경기 오산 -> 경기 평택 -> 경기 안성 -> 충청 북도 -> 충청남도 천안/아산
제 홈그라운드인 강남/분당/용인 은 몇달전부터 쭉~조사해오고 있었고 당장 몇곳만 물색해 보았음니다..
그리고 오산과 평택도 몇군데를 전화도 해보고 직접 현장조사도 해보고 내린 결론이
일단 수도권은 임대용으로 현재 접근하기에는 별로 매리트가 없다는게 저의 결론이 었음니다..
게다가 현재 언론과 일반인도 소형이 대세다라는 인식이 팽배할텐데... 이럴때가 꼭지임..
선듯 접근하기가 괜시리 두려워 일단 접기로 했음니다..



제 기억 속에 불과 수년전만해도
소형은 수도권전지역이 매가 vs 전세가가 거의 80%넘게 차있었는데 현재는 60% 많아야 70%정도
이 더군요...투자의 거품이 심하게 낀것 같아...물론 더 잘찼으면 80%정도 되는 물건이 있겠지만...
일 예로 2002년경에 지인이 분당 소형평형을 전세/융자로 투자금 이삼천이하로 분당전지역을 싹쓸이
하던 기억이 있어서.... 수도권은 현재투자적기가 아니라는것을 감지하고 일단은 깔끔히 포기하고 ...



투자의 적기를 다음번 정부가 다 주택자들 못잡아서 안달날때 또는 세계경제 불황또는 우리나라 경제
암울기를 수도권 소형 매입의 시기로 잡고 아쉽지만 수도권에서 더 남진하여 오산->평택->안성으로
이동 함니다..

아직 이곳은 실수요 투자자들 보다는 미래의 가치를 알고 뛰어든 전문 투자자들의 독무대이지요...
이곳에서 땅으로 재미본 투자자들이 제법 되지만 아파트 투자는 아직까지는 글세요임니다...
특히 소형 17평도 물건도 없을뿐아니라 부르는게 가격인지라 현재 6500~7000천을 부름,,,
그 금액으로 사서 500/35주어도 수익율이 너무 저조하고 전세 주려고 산다는 것은 저희 같이 임대목적인
투자자들에게는 정말 남 좋은 일만하는 꼴이라 여기도 맘을 접고 더 내려감니다..



천안/아산 여기는 아직까지 매가 vs 전세가에 거품이라는게 없음니다... 천안 몇군데도 알아보고
해보니 아파트에 거품이 전혀 없음니다...80%나옴... 하지만 여기서도 문제가 있음니다.. 다량 매입을 하려고
알아보니 이건 왠걸 대출이 힘듬니다... ... 임대수익용으로 활용하려면 거의 제 돈다주고 사야한다는
결론이 나와 몇채 밖에는 매입이 안되어 고민에 빠짐니다...게다가 5천채있는 단지에도 물건이
극소수 있고 가격도 그닥 메리트가 없음니다....



그냥 차를 배방역으로 돌리고 카페투자처로 돌렸음니다... 여기서 마법사님도 뵙고,,,주빈메타님도
만나고,,, 특히 주빈메타님으로 부터 이 바닥(?) 소형임대사업관련 개인강습을 4시간이나 전수받고...ㅋㅋ
이날 개인특강 받었음니다... 사실 이 목적으로 아산까지 내려갔죠...
소형임대사업에대한 비젼을 확고히 굳히고 당분간은 투자파트너로 카페와 더불어 투자전략 구도를 짜기로
하고 생각을 굳히고 카페추전 물건을 2차로 추가 매집함니다...



이런 소형임대/수익형 물건을 매입후 제가 느끼는 장점만 열거해 보려함니다..
하나, 누구나 공감하는 바이겠지만 월세 수입이 들어오며 느끼는 생활의 안정감/만족감
둘, 미래에 대한 자기 자신의 목표를 세우며 노후 설계할수 있다는 자신감..



더불어 카페를 통해 소형임대를 매입하면서 느끼는 장점으로는
하나, 국민기금을 이용함으로 투자비용이 확 준다 (절대적 장점)
둘, 돈보다는 사람이 우선이라는 카페 주인장이신 마법사님의 철학
셋, 구매과정을 신경안써도 된다. ( 이게 장점인지 잘모르겠지만 저는 만족)
넷, 세입자 관련 잡일을 알아서 해주신다..
다섯, 본인이 직접 발품 파러 안다녀도 된다..(이게 좀 귀찬죠)
단점은 이번엔 이야기를 하고 싶지 않음니다... 개개인 사정에 따라 분명 단점도
있으리라 사려됨니다.. 하지만 현재 저도 물건 사러다니다 지쳐서...ㅋㅋ
단점이라면 요즘 소형에 거품이 너무끼어 있어서 발품팔기가 쉽지 않고 머가 좋은지
잘모르겠다는.... 잘못 잡으면 상투잡기 쉽상일것 같고...


사실 투자를 해 놓고도 잘한건지 못한건지 아리송한게 저도 잘모르겠음니다... 임대업도 사업이기에
모든사업은 투자 실적으로 말해줄것 같음니다...
시간이 좀 흘러 돈이 오가고 실적과 매출이 챠트화되고 재무관련 경영실적을 분석해보면 투자의 방향이
제대로 잡혔는지 알것같고 ,,향후 어느 정도 더 늘이거나/ 축소하면 되겠구나 판단이 설겄같음니다..
벌여놓고 보니 임대업도 일인기업이군요....제가 ceo고,,, 실무고,,,현장직원이고,,, 때로는 영업맨이고,,,



아~ 그리고 절대로 절대로 우를 범하면 안되는 것이 소형임대수익 사업에서 과도한 매매차액에 대한
기대는 과감히 버리시고 시작하는게 정신건강에 이로울것 같음니다.. ..
흔히들 부동산 하면 매매차액 생각하시는데,,, 소형임대주택은 좀 아닌것 같음니다... 매매차액을
생각하고 덤비시면 후에 암담할것으로 사려됨니다.. 저도 이 부분에 대한 기대는 과감히 버렸음니다..
단지 임대수익 최적화에만 올인하기로 하고 운용의 미에 고심하기로 했음니다..



이상~ ...요즘 지방 도로를 타고 드라이브하다보면 봄 기운이 만연한게 투자의 의욕도 바람을 타고 두둥실
떠다님니다...괜실히 설래인다는... 아...봄은 봄인가보다......





p.s. 더불어 요즘은 절대적으로 리스관리가 중요하다고 생각됨니다.. 금융쪽도 불안정하고,,,정부도 절대적으로 특히

수도권 부동산은 풀어줄 기미가 안보이고,,, 금리인상도 될것 같고...본인이 떠앟을 수있는 범위에서 여유자금으로만

투자를 하는게 적절해 보임니다... 특히나 요즘 소형은 거품이 상당하다고 판단됨니다.. 지방 부동산도 마찬가지...

고수는 미리 선점하고 바람잡이인 언론 떠들고 이에 불안감을 느낀 대중이 먼가 있나보다 우루루 몰릴때를 노려 손 털고 나가는 법임니다..
[출처] 2011 상반기 투자기행... (소액부동산마법사) |작성자 앤젤리