1. 매탄주공4,5단지아파트는
매탄주공4,5단지는 수원중심부에 위치하는 아파트로 5단지는 총1240세대 33.036평으로 17평 60세대, 18평 20세대,20평형 56세대, 24평형96세대, 27평 384세대, 30평240세대, 31평384세대로 이루어졌으며 평균 세대당 26.64평의 대지지분을 형성하고 4단지는 22,000평정도로 15평520세대, 17평644세대, 20평36세대로 구성하며 전체단지는 56,000평에 2440세대로 이루어져 있으며 4,5단지는 동일지분으로 구성하여 판례상 단지분할은 불가능하여 재건축은 공동조합을 구성하여 재건축을 추진하여야 합니다.
여기서는 280,000,000원 정도로 매매되고 있는 가장 많은 세대17평(대지지분 20.4평)을 기준으로 현재 재건축을 하였을 경우 이익을 산정해 봅니다.

2. 재건축년도
매탄주공의 경우 세대당 부지면적이 평균적으로 세대당 23평정도로 전세대가 재건축되는 아파트를 분양받을수 있어 집합법에 의한 아파트소유자들의 4/5동의는 가능하고 경기도조례에 의한 재건축가능연도는 (1986-1983)x2+20+1986=2012년이지만 여러 가지 여건상 평균 27년정도를 예상하여 재건축은 2014년 정도에서 추진결정될 것입니다. 단 4단지는 저층으로 안전진단 통과에 전혀 문제가 없으나 5단지의 경우 중층과 저층단지가 혼재되어 있어 안전진단을 쉽게 통과하기 어렵지만 완화되는 경향이 있고 현재 경제적 입장에서 무난히 통과될 것입니다.

3. 재건축면적
재건축은 대지전체면적에 대하여 종전에는 수원시 조례에 의한 용적률이 239%정도에서 이행되었으나 지구단위계획수립시 학교시설등을 제공할 경우 상향조정할수 있으므로 269%으로 결정합니다. 4,5단지의 경우 기존 재건축단지의 지구단위계획사례를 비교한 결과 대체적으로 대지전체면적에서 단지내부에 공원부지(5천평)는 충분하므로, 학교시설(초등학교1개, 중학교1개등)을 전체면적의 6,000평을 공제하면
전체 재건축연면적은 약 50,000× 2.69=134,500평이 됩니다.


4. 평형배정
현재 경기도 조례를 개정하고 있어 기존재건축와 비교하여 대체적으로 24평 20%, 33평 70%, 35평이상 10%를 배정할수 있으며 약 4120세대 건축이 가능하고 24평형 824세대, 33평형 2,884세대, 47평형412세대로 상정합니다.

5. 분양평형(현 17평형기준)

재건축아파트의 분양평형 배정은 첨예한 대립이 예상되는바 쉽게 예측가능한 것이 아닌바 간단한 예정치에서 산출하겠습니다. 17평형의 경우 전체 단지에서 대지지분이 중간이하에 속하므로 지분배정율을 적용한다면 33평형 중간층을 분양받는 것으로 가정할 수 있습니다.

6. 분양된 33평형의 현재가치
주변단지인 월드메르디앙을 기준으로 35평형 \400,000,000, 두산위브33평형 \460,000,000, 월드메르디앙(연령년), 위브(연령3년) 노후, 위치, 교통, 학군 향후 광교신도시와 근접성 단지면적, 임대가능가격등을 판단하여 평균적으로
평당 \14,500,000 33평 \470,000000됩니다.
위브하늘채와 월드메르디앙을 고려하여 전세가는 최소한 \250,000,000을 예상됩니다.
향후 아파트의 가격은 교육여건이 우수하고 단지크기와 배후성, 지하철, 공원, 편의시설등을 고려하고 물가상승요인을 적용 2014년경 33평 \500,000,000을 예상합니다.

7. 조합원 분양가, 종전자산 감정가, 분담금
감정평가, 조합, 시공사간에 줄다기가 계속되는 것이 조합원의 분양가입니다. 이것은 종전자산에 대한 감정가격을 어떻게 정하느냐에 따라 변경되는 데 둘이상의 감정평가사들이 종전의 17평형아파트 가격을 적정하게 평가하기 위해서는 조합원들의 단결이 필요합니다. 시공사들은 가능한 낮은 가격의 종전자산의 감정가격과 높은 조합원분양가를 원합니다.

○ 종전자산 감정평가
17평형의 경우 종전자산가격이 현재 \280,000,000으로 매매되고 있어 \280,000,000으로 결정합니다. 이 경우 평당부지조성가격은 280,000,000÷ 20.4 × 1.1(부대비용)÷ 0.9(공제면적) = 16,800,000원(평당)입니다.

○ 조합원분양가 및 분담금
33평형조합원분양가는 (420(건축비용)+1680(평당조성된 부지비용)÷ 2.69(용적률))× 33평 ≒\344,000,000 이고
조합원분담금은 조합원분양가에서 종전자산감정가격을 공제하면 \64,000,000을 지불하면 33평형아파트를 분양 받을수 있습니다.
※ 국토해양부 공식적 기본형건축비산정가는 480만원이지만 재건축아파트 조합원의 건축비는 대개 낮은 원가에서 결정한다.

8. 투자수익
가. 17평 소유자의 이익
현재 발생될수 있는 이익은 현재아파트 가격 \470,000,000에서 분담금과 현재매매되는 가격을 공제한 가격이라 할수 있으므로 470,0000-64,000,000-280,000,000 ≒\126,000,000 입니다.
물론 이는 현재가치를 기준으로 하였으므로 약간은 부정확한 수치일 것이며 미래가치를 현가화하여 수치를 계산함이 타당하나 이는 복잡한 부동산 가격을 예측하기 어려운 점에서 현재의 가치에서만 계산하여 도출하였습니다.

나. 일반분양가
분양가상한제를 폐지하면 일반분양가를 현재 주변시세보다 저렴하게
33평은 \440,000,000에 분양할수 있고 24평은 \290,000,000에 분양할 경우 24평 824세대,33평896세대를 재건축조합이 분양을 가정하면 시공사건축비를 평당420만원으로 계산하여 공제한후 약1300억원의 수익이 발생하므로 추가로 조합원분양가를 344,000,000원에서 많이 낮출수 있습니다.

다. 17평소유자가 최종적으로 얻을수 있는 이익
최소 126,000,000원에서 물가상승률등을 고려하면 이익이 최소1억5천이상 발생하므로 무조건 매수추천합니다.
보통 분양을 받는 것보다 2배이상의 수익이 발생한다고 합니다.