▶ 오늘의 시세 및 동향분석



- 둔촌주공은 횡보세가 이어지고 있는 모습이다. 5월에 들어와 9건 정도의 거래 모습이 이어지고 있는 가운데 전반적인 호가 동향은 게걸음 장세가 이어지고 있는 상황이며 전체적인 매물량의 변화도 크게 감지되고 있지 않은 모습이 나타나고 있다. 각 평형별로 관심이 집중되고 있는 저가 매물량도 극히 제한적인 수준에서 그 양의 변화가 크지 않아 저가 매물이 쌓이면서 가격 하락에 압력을 주는 모습은 결코 아닌 것으로 판단된다.



- 대기 매수자들의 문의와 시장 탐문은 꾸준하게 이어지고 있는 상황이다. 그 관심이 당장 매수 대열에 합류하는 모습보다는 기다리는 매수세의 모습이 우세함에 따라 실제 거래 모습은 간헐적으로 나타나고 있으나 매수시기를 검토하며 저가 매물 동향을 추적하는 대기 매수자들의 움직임은 꾸준히 이어지고 있는 상황을 고려하면 수면 아래에서 대기중인 잠재적인 매수세의 크기를 짐작케 하고 있는 상황이다.



- 정부가 어제 5차 보금자리주택지구 후보지를 발표했다. 1차 보금자리 후보지 발표때와 사전 청약시에 그 열풍에 의해 기존 아파트 지역이 어느정도 영향을 받았던 사례를 통해 향후 부동산 시장에 미칠 개략적인 영향을 살펴보면



* 보금자리주택의 분양가가 시세의 85∼90%로 다소 높아 보금자리주택이 서민주거 안정이란 당초의 정책 취지는 달성하지 못한 채 공공주도의 주택공급 확대에 따라 기존 시장과 민간건설업계를 통한 주택 공급을 막는 요인이 될 가능성이 매우 높아 보인다.



* 단기적으론 주택시장의 대기수요를 끌어들이는 효과로 인해 주변 기존 주택시장에 다소 부정적인 영향을 줄 수 있는 상황이다. 그 요인은 분양가가 기존 주택 시장에서의 거래가격보다 낮게 책정됨으로서 기존 주택시장을 통한 주택공급이 막히는 효과가 있기 때문이다. 또한 낮은 분양가로 인해 기존 주택 시장에서의 거래가격을 높게 인식하게 하는 심리적인 효과가 있기 때문이다.



그러나 보금자리주택 자체가 서민 주거를 위한 주택임을 감안하면 고급 주택 수요자들과 고급주택 지역에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단되어 둔촌주공을 비롯한 강남권 재건축 단지들의 경우 큰 영향을 받지 않을 가능성이 높아 보이고 오히려 재건축 단지들의 경우 고급주택지역으로 차별화 되어 선호도가 더욱 높아지는 효과가 있을 것으로 판단된다. 이는 결국 근본적으로 수요자들이 철저히 다르기 때문이다.



* 장기적으론 재건축 단지들과 같은 투자 우량지역을 통해 공급된 주택들이 크게 각광을 받을 것으로 보이는데 그 이유는 공공 주도의 주택공급 확대 --> 민간 건설업체의 주택공급 감소 야기 ---> 고급 주택 지역 감소 및 중대형 평형 공급 감소 --> 기존 재건축을 통한 신규 고급 주거지역에 대한 수요 증가 및 중대형 평형에 대한 수요증가 --> 서민 주거지역과 고급주거지역으로 양극화 심화 --> 고급주거지역에 차별적인 수요 증가와 가격 상승이 예상.



이를 통해 볼 때 둔촌주공과 같이 대단위 고급 주거지역으로 탈바꿈이 예상되는 지역의 경우 장기적으론 더욱 차별화된 주거지역으로 각광을 받을 것은 분명해 보인다.





- 잔 파도 연연하지 않고 장기적인 안목을 가진 투자자들에겐 정말 좋은 매수 시점이 되고 있는 상황은 분명해 보인다. 특히 첫 내집 마련에 나서는 실수요자들의 경우에는 내집마련은 선택이 아니라 필수임을 알고 다소 용기를 내어 적극적인 움직임이 필요해 보인다. 첫 내집 마련에 있어 약간의 금액차에 포기하는 사례를 많이 보아왔는데 그로 인해 시장 진입 자체를 하지 못한 경우도 수없이 보아 왔기 때문이다. 또한 단지내에서 또는 외부에서 둔촌주공으로 갈아타는 시기로도 좋을 것으로 판단된다.



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