▶ 오늘의 시세 및 동향분석


- 아파트 4만여 가구가 들어서는 '미니 신도시급' 아파트 단지인 서울 개포택지개발지구 재정비안이 23일 통과됐다. 개포지구가 관심의 핵심이 되는 부분은 사실상 재건축 시장을 주도해온 최고의 노른자위 단지이기 때문이다. 재건축 시장의 특성상 단지별 호재로 인해 개별적인 움직임도 나타나지만 통상적으론 강남권 재건축 단지들의 경우에는 동반 모습이 뚜렷하게 나타나는 상황이기에 금리인상과 9억원 초과 주택의 취득·등록세 감면 제외 등의 악재와 더불어 2월에 서울시가 지구단위 계획 변경안에 대한 결정을 보류하는 바람에 강남권 재건축 단지들을 중심으로 2월부터 다소나마 가격이 약세로 돌아섰으나 이번 서울시의 결정으로 급매물 위주로 거래가 살아나면서 부동산 가격도 회복세를 보일 것으로 관측된다.



- 정부의 dti 규제 부활과 취득세 감면은 서로 다른 효과가 시장에 영향을 주는 주요 요인인데 서로 힘의 균형이 한쪽으로 급하게 쏠리지 않고 어느정도 균형이 나타나는 모습이다. 그런 영향인지 정부의 정책발표이후에도 시장에서는 특별한 변화가 나타나고 있지 않은 상황이며 강남3구의 경우에는 오히려 이미 적용되고 있는 dti규제 부활은 시장에 미치는 효과가 거의 없는 상황이고 오히려 취득세 감면 효과를 기대한 호재로 받아들이고 있는 상황이다. 지역에 따라 받아들이는 영향이 다르게 나타나는 상황이기에 시장의 변화는 좀더 지켜봐야 하겠지만 이번 개포지구에 대한 서울시의 결정은 재건축 사업이 급물살을 탈 것이라는 기대감을 크게 하여 대기 매수자들의 발길을 좀더 자극하는 요인이 될 가능성이 매우 높아 주변 지역에 긍정적인 요인이 될 가능성이 매우 높아 보인다.



- 둔촌주공의 경우에도 재건축 진행이 순조롭게 진행되고 있고 수익성 높은 단지라는 호평이 이어지고 있는 상황을 고려하면 3월초순을 넘어서면서 금리인상과 국제적인 분쟁과 주변국가의 자연재해에 따른 영향으로 시장이 약세로 변화되는 모습이 나타났으나 이제 빠르게 저가 매물 위주로 거래가 다시 살아나며 가격이 회복하는 모습이 나타날 것으로 기대되는 상황이다. 3월 시장의 경우 워낙 많은 악재와 뉴스가 동시다발적으로 쏟아져 나온 상황으로 인해 시장의 변화가 나타났으나 다시금 재건축 시장이 주목받는 모습이 나타남에 따라 다시금 힘을 받는 모습이 기대되는 상황이다.



- 둔촌주공의 경우 추가적인 하락 모습 없이 약보합세가 이어지는 모습이며 일부 대기 매수자들이 저가 매물을 중심으로 매물을 탐색하는 모습이 간헐적으로 눈에 보이는 상황이다. 실제 거래를 위해 매물을 탐색해 볼 때도 시장에서의 저가 매물은 극히 제한적인 극소수에 불과함을 다시금 느낄수 있었고 신규로 출시되는 저가 매물량은 크게 증가되지 않고 있는 상황인데 오늘을 기점으로 그동안 시장이 약세장으로 변화됨에 따라 약간 흔들리던 대기매도자들이 다시금 관망세를 견고하게 유지함으로 인해 저가 매물이 출시되는 모습과 호가 하락 모습은 다시금 주춤할 것으로 판단된다.



- 준비된 대기 매수자들의 경우 좀더 발빠른 결정이 필요해 보인다. 특히 극소수 저가 매물에 대해서는 선점 전략이 필요해 보이는데 금년 들어와 가장 낮은 호가를 보이는 매물들이 눈에 보이기 때문이다. 이제 서울시가 개포지구에 대한 결정을 마무리 했다면 둔촌주공에도 큰 영향을 줄 가락시영에 대한 종상향 문제를 머지않아 다시금 마무리 할 것으로 예상된다. 둔촌주공의 경우 현재대로 재건축을 진행해도 가치가 매우 높은 상황이지만 그 결과에 따라서는 새로운 모습으로의 도약도 가능하기에 향후 서울시의 결정이 기대되는 상황이다.



- 둔촌주공의 저가 매물을 살펴보면

1단지 16평 6억6천. 18평 6억9천. 22평 8억2천. 25평 9억3천

2단지 16평 6억5천. 22평 7억9천5백. 25평 8억9천

3단지 23평 6억6천. 31평 7억9천5백. 34평 9억

4단지 23평 6억4천. 31평 7억6천5백. 34평 8억8천. 34평 9억3천



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