고양시 부동산 시장 동향

(2010년 12월)



1. 시세 동향

1) 특징

* 매저전상 : 아파트 매매가격은 약보합세이나 전세가격은 상승함

* 소고대저 : 소형평형은 상승세이나 대형평형은 약보합세임

* 구약신강 : 기존 아파트는 약세이나 신규 아파트는 강세임



2) 매매가 :

* 11월 23일 연평도 도발이후 매수 고객 주춤

* 중소형 아파트는 가격 상승세 지속되었으나, 대형 평형은 약보합세를 보임.

* 일산 신도시 기존 아파트 중소형 위주로 1~2천 만원 상승,

신규 입주 아파트(식사지구 자이, 덕이지구 아이파크) 중소형 위주로 2~3천만원 상승함

3) 전세가 :

* 8월말부터 전국을 강타한 전세대란 영향으로 전세가격 상승세 유지함. 서울 북서부권에서 넘어오는 전세수요 과잉으로 전세 매물 부족현상 보임

* 고양시 전체 전세가격 평균적으로 약 2천만원 정도 전세가격 상승함.

* 8월말부터 입주를 개시한 식사지구 자이 34평의 경우 9월초순 전세 시세는 1억 3천만원 정도였으나, 12월 전세 시세는 1억 9천만원으로 6천만원 정도 상승함.

* 12월말 입주개시 예정이었던 덕이지구 아이파크 33평형 11월 전세시세 1억 4천만원 정도였으나, 12월 전세 시세는 1억 6천만원으로 2천만원 수직 상승함



2. 거래 동향

지역
2010.08
2010.09
2010.10
2010.11

덕양구
188
246
325
458

일산동구
365
342
564
636

일산서구
224
218
291
429

합계
777
806
1,180
1,523


1) 9월부터 아파트 거래량 본격적으로 증가함.

* 고양시 아파트 거래량 증가율 9월 4%, 10월 46%, 11월 29%로 지속적으로 증가함.

* 11월 거래량 1,500건을 상회하여 안정권으로 진입하는 국면임



2) 거래량 증가 이유

* 전세대란으로 서울시내 각 지역에서 저평가된 고양시, 용인시 등으로 매매 수요자 관심 증가함

* 2011년 아파트 입주물량 감소로 아파트 가격 상승 전망에 따라 일부 여유자금 투자수익률이 높을 것으로 전망되는 고양시로 이동함

* 신규 입주 아파트 마이너스 매물로 인한 투자 메리트 증가로 저가 매수를 원하는 실수요자들의 매수 결정 증가함



3) 주택 비수기인 12월~1월에도 주택 거래량 증가 예상됨



3. 입주 동향

1) 주요 입주 단지

* 식사지구 자이 아파트 4,683세대 : 2010년 8월말부터 입주개시함

* 식사지구 벽산 블루밍 아파트 2,350세대 : 2010년 10월말부터 입주개시함,

* 덕이지구 아이파크 1,556세대 : 2010년 12월 31일부터 입주개시 예정이었으나 고양시청에서 동별준공 승인을 하지 않고 있어 입주 불가함

(동별 준공 승인 지연 사유 : ① 계약자들의 준공 거부 요구 ② 도시개발사업조합 조합원간 이견으로 도시정비과에서 요구하는 도시기반시설 관리 및 공사 완료 이행에 대한 의견 미제출)

* 덕이지구 신동아 파밀리에 3,316세대 : 2011년 2월말 입주개시 예정이나 신동아건설 워크아웃 영향으로 2011년 3월말로 입주개시 연기 가능성 높다는 것이 주변 공인중개사들의 공통된 의견임



2) 입주단지별 입주대책

* 식사지구 자이 :

- 분양가 60%에 대한 대출이자 12개월분을 잔금에서 공제(단, 입주지정기간중 잔금 완납자에 한정)

- 식사지구 자이는 중도금 1회차 및 2회차 이자후불제 시행으로 입주시 계약자가 아파트 잔금외에 중도금 1,2회차 대출이자를 추가로 납부하여야 하며 입주대책과 금액이 비숫하여 입주대책의 실질적인 금전적 혜택은 거의 없음.

* 식사지구 벽산 :

- 분양가 60%에 대한 대출이자 18개월분을 잔금에서 공제(단, 입주지정기간중 잔금 완납자에 한정)

- 식사지구 벽산은 중도금 1회차, 2회차 및 3회차 이자후불제 시행으로 입주시 계약자가 아파트 잔금외에 중도금 1,2,3회차 대출이자를 추가로 납부하여야 하며 입주대책과 금액이 비숫하여 입주대책의 실질적인 금전적 혜택은 거의 없음.

* 덕이지구 아이파크 :

- 분양가 60%에 대한 대출이자 7개월분을 잔금에서 공제(단, 사용승인을 득하는 경우에만 유효하며, 동별사용승인 또는 임시사용승인을 득하는 경우에는 입주대책이 소멸하는 조건임)

- 덕이 아이파크는 중도금 전액이 무이자융자가 시행되어 입주시 계약자가 아파트 잔금외에 중도금 대출이자를 별도로 부담할 필요가 없어 식사지구 자이나 벽산과 다르게 입주대책을 통하여 실질적으로 금전적 혜택을 볼 수 있음.

- 덕이 아이파크는 2010년 12월 31일까지 사용승인을 득하지 못하였으며 현재 동별 사용승인을 신청하여 관할청의 인허가가 진행중이므로 상기의 입주대책은 소멸하였음

- 시행사는 동별사용승인을 득하는 날까지 지체보상금을 부담함

- 사용승인을 득하지 못하게 되어 계약자는 큰 금액의 입주대책 수혜를 볼 수 없게 되었으며 소액의 지체보상금 혜택만 누리게 되어 실질적인 금전적 손실 발생함

* 일산 덕이 아이파크가 입주대책을 공표(2010년 12월 23일)하기 전까지 인근 지역 공인중개사들은 덕이지구 아이파크 및 신동아 파밀리에의 경우 입주대책이 없을 것으로 예상하였으나 빗나감.

(식사지구 자이의 경우 중도금 1,2회차가 이자후불제였으며, 벽산의 경우 중도금 1,2,3회차가 이자후불제여서 당해 이자비용 만큼을 입주대책으로 제시하여 덕이지구의 중도금 전액 무이자 사업지와 형평성을 맞춘것에 불과함. 덕이지구 아이파크 및 신동아 파밀리에의 경우 중도금 1회차~6회차를 모두 무이자를 적용했기 때문에 이자후불제를 적용한 식사지구처럼 입주대책을 제시할 필요가 없다는 것을 논거로 제시하였었음)



2) 입주단지별 입주율

* 식사지구 자이 : 입주율 80%

* 식사지구 벽산 : 입주율 30%



- 두 사업지의 경우 동일지역에 동일분양가이지만

① 자이 아파트가 2개월 먼저 입주개시를 하여 전세수요를 선점하였고

② 두 아파트의 브랜드 차이로 인해

자이가 입주율이 높은 것으로 분석됨



(상기 입주율은 2011년 1월 5일 현재, 인근 지역 공인중개사 및 각 건설사 입주지원센터 탐문 결과이므로 다소간 오차가 있을 수 있음)



4. 분양시장 동향

위치
브랜드
회사명
공급월
평형
세대수
비고

삼송지구
경남 아너스빌
경남기업㈜
12월
22/32/40
260
　

삼송지구a6
　
공무원연금관리공단
상반기
36/40
437
　

원흥지구a2
휴먼시아
한국토지주택공사
9월
38/42
1,193
보금자리

원흥지구a4
휴먼시아
한국토지주택공사
12월
23/39/44
598
보금자리

원흥지구a6
휴먼시아
한국토지주택공사
10월
37/42
1,392
보금자리

합계 3,880
　

1) 아파트 신규 공급


* 고양시 지역 삼송지구에서 2011년 2개업체 공급 계획되어 있으나 구체적인 분양 계획은 안 된 상태로 실제 연내 공급은 어려워 보임.

단지규모가 작고 아파트 브랜드 선호도 낮아 미래가치 높지 않음.

* 원흥지구 보금자리 주택 3개 사업장 하반기에 공급 계획되어 있으나, 선호도 낮은 지역임.



2) 미분양 아파트 판매

* 식사지구 자이

- 잔여세대 분양중이며 계약조건은 계약금 5% 및 분양가 60% 1년 무이자 적용하는 파격적 조건이나 아파트 입지(주변 혐오시설 다수, 교통 불편 등)가 좋지 않아 향후 잔여세대 소진은 상당 기간이 소요될 것으로 보임

* 덕이지구 아이파크

- 입주(2010년 12월 31일 개시 예정)에 주력하고 있으며, 잔여세대는 2011년 하반기에 부동산 시장여건이 좋아지면 본격적인 판매를 개시하는 전략으로 분석됨.

- 경의선 탄현역 역세권 아파트, 제2자유로 개통 최대 수혜 아파트로서 경기 서북부권 랜드마크 아파트로 자리매김될 전망임 - 서울 서부 및 북부권에서 이전 수요의 관심이 높아지고 있음.

* 덕이지구 신동아

- 시공사인 신동아 건설 워크아웃 및 입주 지연(당초 2010년 12월 → 변경 2011년 2월말)등으로 아파트 품질에 대한 입소문이 나빠 현재는 준공에 주력하고 있음.

- 상반기중 부동산 시장 여건이 개선되면 잔여세대 본격판매를 위하여 홍보관을 건립중에 있음.





5. 결론

1) 고양시 부동산 시장은 바닥을 찍었다는 견해가 대세임.



2) 2010년 동향

* 2010년 입주물량 과잉을 우려해 아파트 매매가 및 전세가 하락이 전망되었으나, 서울 전역에서의 수요 유입으로 전세가격이 상승세임

* 여름철 비수기에 아파트 거래량 급감하여 거래 정체로 인한 문제가 심각하였으나, 9월부터 거래량이 증가하면서 아파트 거래 정상화되는 단계에 진입하고 있음

* 상반기에 매매가격이 하락 및 보합을 유지하였으나, 9월이후 중소형 아파트 위주로 가격이 상승하였으며 대형 평형도 급매물이 소진되고 있음.



3) 2011년 전망

* 입주물량 감소로 인한 아파트 가격 상승 전망됨

- 덕이지구 신동아 아파트가 입주하면 2011년도 고양시 입주물량이 없어 전세가격 및 매매가격이 급상승할 것으로 전망됨.

* 중소형 아파트 강세 전망됨

- 34평이하 중소형 아파트는 수요가 부족한 상태로 지속적으로 전세가격과 매매가격 상승할 것으로 전망됨

* 블루칩 아파트 선호도 증가

- 상반기 중에 경의선 역세권 아파트, 제2자유로 수혜 아파트, 브랜드 아파트, 신규 입주 아파트 등 블루칩 아파트 위주로 투자 및 실수요 매수 집중될 것으로 전망됨



3) 매수 타이밍

* 속속익선 : 2011년은 부동산 시장에 큰 변화가 있을 것으로 전망되며 분양가 상한제 폐지시 경기도 일대의 저평가된 아파트 및 블루칩 아파트 위주로 가격 급상승 예상되므로 실수요자는 가급적 빨리 매수하는 것이 좋음

* 6월이전 매수 : 투자자는 분양가 상한제가 폐지되면 6월이후 본격적으로 매수에 나설 것으로 전망되므로 실수요자는 적어도 6월 이전에 분양권, 아파트, 재개발입주권 등에 대한 매입을 하여야 저가 매수가 가능할 것으로 전망됨







* 상기 의견은 개인적으로 검토한 사항으로 실제 현상과 불일치할 수도 있음.



-- 해피캠퍼스에서 퍼온 글입니다.