시작은 희망차고,

끝은 숙연하고 아쉽습니다.

정작 그 속 소중한 날들은 뒷전인 채,

사람들은,

시작은 희망에 부풀다가

끝에는 숙연하고 아쉬워합니다.



마지막달 그리고 첫날입니다.

시간은 아직도 한 달이나 남았습니다.

나머지 한 달이 유종의 미가 됐으면 좋겠습니다.

그래서 올해 마지막 날에는, 기쁨과 희열로 가슴 벅찬 날이 됐으면 좋겠습니다.

숙연하고 아쉬운 마음 따위는 가는 세월에 휙 던져버리고 말입니다.



반드시 그렇지는 않지만 대부분은 재건축 아파트를 투자의 1순위로 꼽습니다.

재건축에 투자해서 재미 좀 봤다는 사람들이 주변에 흔합니다.

한때는 '황금알을 낳는 거위'라고 일컬을 만큼 인기가 있었던 것이 사실입니다.

최근 들어 수익성이 다소 줄어들면서 기세가 한풀 꺾이기는 했지만 아직 그 명성은

건재합니다.



재건축이라 해서 다 똑 같은 것은 아닙니다.

입지나 규모 등 처한 상황에 따라서 그 가치의 차이가 극명한 대조를 이룹니다.

무늬만 재건축이지 사실 실속이 없는 곳도 부지기수란 뜻입니다.

재건축으로 새집이 됐다 손치더라도 조합원 부담이 많다거나 입지 등 제반 여건이 좋

지 않아 집값이 낮게 형성된 곳은 투자가치가 뚝 떨어지기 때문입니다.

오히려 수익은커녕 골치 거리를 떠안게 되는 경우도 종종 있는 일입니다.

그런가하면 인기지역에 조합원 부담이 적은 대단지의 경우는 대박을 낳는 경우도 드

물지 않습니다.

대개는 강남권 재건축단지에 해당하는 이들 지역은 투자자들의 발걸음이 끊이지 않습

니다.



하지만 이들 재건축 단지의 옥석을 가리는 것도 그리 쉬운 일은 아닙니다.

강남 요지의 재건축 단지라 해서 투자를 했다가 낭패를 보는 경우도 있습니다.

6,600세대에 이르는 가락시영이 그 대표적 사례입니다.

관리처분인가 이후 이주하는 단계에서 전격적으로 중단된 단지입니다.

추가 분담금 폭탄을 조합원들이 도저히 수용할 수 없다는 이유입니다.

그동안 각종 소송으로 논란이 돼오던 것이 곪아 터진 것입니다.

당초 일반분양분 116세대로는 감당이 될 수 없을 터였습니다.



개포주공 3·4단지에도 추가 분담금 비상이 걸렸습니다.

정비계획안을 들여다보면 현재 1,160가구 주공3단지는 재건축 이후에도 불과 70가구

만 늘어나게 됩니다.

주공4단지 역시 사실상 1대1 재건축을 선택했습니다. 현재 2,840가구를 재건축 이후

3,050가구로 늘릴 계획입니다.

역시 추가되는 대부분이 임대주택입니다. 추가 분담금 폭탄을 면키 어렵다는 얘깁니

다.

현재 계획안으로는 조합원들의 불만을 해소할 수 없다는 것입니다.



가락시영과 개포주공의 경우에서 보듯 입지 등 제반 여건이 양호해 보여도 조합원들

의 부담이 많아지게 되면 수익성이 나빠질 우려가 있고 이에 따라 심각한 경우는 재

건축 진행이 어려울 수도 있다는 점에 각별한 주의가 필요합니다.

그러나 현실적으로 이러한 점들은 면밀히 파악하기란 여간 어려운 일이 아닐 수 없습

니다.



재건축 투자의 핵심은 수익성입니다.

수익성은 어느 특정한 요소에 의해 결정되어지는 것은 아니지만 입지 등 제반 여건

을 확인한 후라면 간단한 방법을 통해 그것을 확인할 수가 있습니다.

정비계획 상 일반분양분의 숫자가 그것을 가늠합니다.

재건축이란 결국 일반분양분을 팔아서 조합원들의 이익을 취하는 구조를 생각하면 지

극히 당연한 일입니다.

따라서 일반분양분이 많으면 많을수록 조합원들의 추가분담금은 작아질 수밖에 없을

것입니다.

가락시영의 경우가, 개포주공의 이번보도가 그것을 증명하는 대표적인 사례라 할 것

입니다.



둔촌주공은 현재 5,930세대입니다.

2006년 11월 통과된 둔촌주공 정비계획 안에 따르면, 재건축으로 9,090세대가 될 예

정입니다.

일반분양분이 무려 3,160세대입니다.

지난 8월 28일 시공사로 선정된 현대컨소시엄 측이 164%의 무상지분율을 제시한 배경

과도 무관치 않습니다.

164%의 획기적인 무상지분율을 제시할 수 있는 배경은 결국 높은 지분으로 파생된 일

반분양분의 숫자이기 때문입니다.

조합원들의 추가 분담금은 강남권 어느 단지들과도 비교할 수 없을 만큼 낮습니다.

그만큼 둔촌주공의 미래가치가 높다는 반증입니다.

추가 분담금이 적다는 것은 재건축 진행이 순조로운 가장 원초적인 이유이기도 합니

다.



배부르고 등 따신데 굳이 쌈 박질할 이유가 하등에 있겠습니까?



[둔촌주공 동향 한줄 스케치]

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