1. 폭락하면 거래활성화된다라는 말은 속보이는 거짓말


다음같은 무주택자들이 진을 친 포털 가면 폭락론자들이 집값이 폭락하면 거래활성화된다는 소리를 합니다. 폭락하는데 어디가 바닥인줄 알고 사는가요? 무주택자나 소형평수 소유자들이 집값떨어지면 사겠다는 이야기와 같은데 막상 떨어져도 안삽니다. 떨어지고 나서 반등되면서 바닥확인되야 사는게 시장인데 바닥확인되면 그때부턴 매물 순식간에 회수됩니다. 가격은 어는 정도 예측이 가능하고 급상승이나 급하강이아닌 완만한 상승세가 있을것이란 시장예측하에서 가장 활성화됩니다 폭락하면 산다는 말은 집겂 떨어져라 더 떨어뜨려라 호가 더 확확 낮추라고 부추김하는겁니다. 그리고 유쥬택자들에게 공포감을 확산시켜 거기서 이득을 취하려고 하는것이죠. 호가 낮춘다고 거래안될게 되지도 않고 호가 그대로 유지해도 거래될것은 거래됩니다. 부동산거래 많이 해본 경험입니다. 지금은 호가 아무리 낮추어도 거래 안됩니다.거래되는곳은 호가가 빠져서 거래되는게 아니고 여긴 이가격이하는 힘들겠다는 판단이 드는 경우에 거래가 되는겁니다.


제가 아는곳 분양권보면(인서울) 처음에 p가 1억까지 형성되었다가 5천,그리고 지금은 4천인데 2천이면 사겠다는 아줌마가 돌아다닙니다. 그 아줌마 부동산에서 듣기로 처음엔 p8천일때 p5천이면 산다고 돌아다니던 아줌마랍니다. 경남 창원이나 그런 지방 대도시도 새 아파트 분양가 평당천가까이 합니다. 경기도도 평당천이 넘죠. 그런데 그 아줌마 경기도 보다 싼물건 구하고 있는겁니다. 그곳은 대단지에 1군 브랜드 인서울인데도 말이죠. p2천이면 그동네 같은 평수 빌라가격수준입니다. 경기좀 풀리면 반드시 수익남는 가격이죠. 그건 집을 사겠다는게 아니고 어떤 어려운 상황에 처한 사람을 그 상황을 이용해서 자기가 이득을 보겠다는 것이지 정상적인 거래를 위한 활동이 아닙니다.지금의 집값이 반으로 떨어져야 한다는둥 33평 팔때 25평도 같이 덤으로 주면 산다는둥의 이야기들 모두 집을 사겠다는게 아니고 현재의 상황을 그리고 공포를 극대화해서 비상식적인 수익을 취하겠다는 이야기입니다. 그런 사람들 상대로 이야기 할 필요는 없습니다. 그들은 상식적인 부동산 경제활동에 대해 이야기하는것이 아닌 경제적으로 상처입고 쓰러져가는 사람을 찿는 하이에나들 일뿐입니다.


2. 지방이나 서울이나 가격차가 없다.


대전이나 부산보세요. 가격 어떤가. 예전엔 서울이 2배에서 3배가 높았습니다. 지금은 지방집값이 서울집값의 70%수준입니다. 지방은 투기수요가 거의 없습니다. 집값 거품 형성과정이 없었다는 이야기죠. 그렇다면 둘중 하나입니다. 지방 집값이 지나치게 비싸거나 서울 집값이 가치대비 저렴하거나.어느쪽이겠습니까?


가끔 구입하는 조그만 책자가 있습니다. 몇년째 5천원 하던게 올해부터 만원입니다. 마트에서 5백원 하던 과자들 지금 800원합니다. 원비디 300원하던거 500원 합니다. 그런데 3년전에 3억9천하던 아파트가 지금은 3억8천입니다. 5년전 월급 150만원 받던 사람들 지금 250만원 받습니다. 사회물가가 3년전에 비해 7-80%는 올랐습니다. 집값은요? 일부 특수지역 빼고 과연 그렇게 과도하게 올랐나요? 제가 지난 10년간 아파트 여기 저기 살아본 결과 그렇지 않습니다. 죽전 택지지구 33평 분양권이 부동산 오르기전인 2002년도에 3억했습니다. 8년이나 지난 지금 급매가 3억8천 한다네요. 마트에서 파는 과자랑 비교를 해보세요. 그 당시 과자 가격이랑 말입니다.


집값이 비싸다고 하지만 집값 싼 나라 없습니다. 미국은 모기지론 받아 평생 갚아나가면서 구입하는게 주택입니다. 대지는 국가소유인 사회주의 국가 중국의 북경,상해 아파트가 얼마하는지 아십니까? 우리나라 아파트가 결코 비싼게 아닙니다. 삼성동 아이파크 같은거 빼고 일반 아파트와 중상류층이 사는 아파트 봤을때 말이죠.


3. 사용가치를 통해본 가격


다음같은곳의 일부 찌질들은 전세가격이 사용가치이니 집값은 지금의반이 진짜라고 합니다. 아니죠. 전세가 지금처럼 집값의 반인 이유는 사용가치에다 집값상승으로 인한 수익창출이 있기에 반값이었던겁니다. 집값상승이 없다면 수익창출이 없는것에 대한 비용을 현재의 전세가격에다가 추가로 세입자가 지불해야합니다. 지금 강남에 전세가 월세로 대거 돌아선 이유, 그리고 보증금부 월세가 급속히 늘어나는게 모두 집값상승으로 인한 수익이 없어진 부분 즉 없어진 자본수익이 세입자를 통한 사용수익으로 대치되는 과정입니다. 또한 전세값 상승이 오는것이구요. 어는 바보가 각종 세금 해마다 내면서 집값의 반에 집을 빌려주는 자선 사업을 하겠습니까?



부동산폭락했다는 일본 동경은 원룸 하나가 120-180만원 수준입니다.동경서 전철1시간 이내 거리는 100만원 안쪽도 있습니다. (우리나라 아파트처럼 화려하게 잘지은것도 아닙니다. 아파트 우리나라가 가장 잘 짓고 잘 꾸며져 있다고 하더군요. 세계각국에서 분양하면 최고의 인기를 끈답니다) 원룸이 아닌 우리나라 아파트 20평대정도되는 평범하고 적당히 낡은수준이면 200-300만원 합니다.일본 대기업 샐러리맨 월급의 1/3이 이런 주거비용으로 들어갑니다. 가격 폭락했다는데도 그렇습니다. 우리나라 어떳습니까? 구로 같은데 가도 다가구나 다세대 원룸 실평수 6평정도 하나에 30-40만원 합니다. 그럼 20평대 아파트는 평수대비 120만원이 넘아가야 합니다.그런데 그 가격이 안되죠. 여태까지 있어왔던 부동산 가격 상승이 월세가격을 낮추어 주고 있었던겁니다. 120을 안받아도 수익이 나니 주택을 구입해서 임대을 놓앗습니다. 그러나 이젠 월세 120이 안나온다면 20평대 아파트 구입 안하죠.아파트 3억5천이라 치면 은행이자에 재산세나 기타비용은 나와야 하니 저정도 월세 안나오면 집구입이 손해입니다. 실제로 집값이 상대적으로 저렴한 은평구를 봐도 아파트 월세가 20평대가 90-100만원입니다. 보증금 적게 받는 거의 순수월세 같은 경우에 말이죠. (현 부동산 가격형태가 자본수익이 없이 간다면 월세가격 계속 오르리라 봅니다.) 월 100이면 년 1200만원이고 3억5천이 아파트 가격이라면 연3.5%의 수익율입니다. 은행 정기예금 이자율입니다. 은행정기예금 이자율과 같다면 이것을 그이하로 처분할 이유가 없어집니다. 그러므로 24평 아파트가 3억5천이라면 이는 사용가치만 따지고 봣을때 이미 더 이상 하락할 아래가 없다는겁니다. 더구나 우리나라의 월세수준은 지금까지의 집값상승율을 감안해서 상대적으로 매우 낮은 상태입니다. 위에서 말했듯이 집값상승으로 인한 자본이익이 사용이익보다 커서 전세계에서 유일한 전세제도가 집에 대한 사용비용 즉 임대비용을 저렴하게 유지해왔던것이죠. 그러나 이미 실평수 8평정도 오피스텔도 강남, 용산에서 월임대료가 80만원 정도 형성되고 있습니다. 오피스텔이 사용비용이 높은 이유는 자본이익이 없다고 즉 가격이 잘 안오른다고 하는 특성상 사용비용을 그대로 받기때문입니다. 아파트 가격이 안오르고 정체된다면 아파트 또한 사용이익만 고려해서 임대가가 산출될것이고 오피스텔 8평이 80만원선 하는것에 비례해서 보면 30평대는 월세가 300만원대에 육박하게 될것입니다. 지금 당장은 그렇게 나타나지 않더라도 수렴되는 방향은 그렇게 될것입니다. 이미 대치동의 단기월세들에서 그 가능성이 나타나고 있습니다. 파리같은 경우 원룸 하나 월세가 백만원입니다. 미국 맨하탄의 경우 스튜디오라 불리는 원룸이 월세가 수백만원하죠. 지금의 월세수준은 계속 올라갈것이고 전세또한 현재의 상황이 지속된다면 당연히 집 매매가보다 오히려 더 비싸집니다. 왜냐면 집값은 안오르고 각종 세금은 내야하니 세입자가 부담하지 않는한 집을 각종 보유세, 취등록세 내주고 가격의 절반가격에 세입자에게 임대하기 위해 집을 추가로 구입할 천사는 없을테니 말입니다. (그러니 전세는 없어지는겁니다. 부동산 게시판 보면 평생 저렴하게 싼 전세로 살면 되지 왜 집을 사냐고 하는데 지금까지 저렴하게 전세를 살수 있었던 이유는 세입자가 지불해야할 비용을 집값 상승분이 대신 지불하고 있었기 때문입니다. 그러니 유주택자가 구입시 세금내고 보유세 내고 하면서 임대하는 집을 자기는 저렴하게 세금도 안내고 빌려쓰겠다는 생각은 집값이 정체된다면 더 이상 할수 없습니다. 경제엔 공짜로 얻는 이득이 없습니다.)



그러니 동요할 필요는 없습니다. 지금 매스컴과 방송 인테넷 포탈은 거의 매일 메인화면과 특집방송으로 집값이 하락한다는 이야기로 가득차있습니다. 거래량은 최하입니다. 월세수익을 통해본 사용가치또한 이미 은행정기예금 수준입니다.그리고 아파트를 통해얻는 자본수익은 없어지니 전세놓기 위해 집을 사는 사람은 없어지고 월세가격은 자본수익 하락분만큼 증가할수밖에 없습니다. 그러니 더이상의 바닥은 없습니다. (실제로 명성이 자자하던곳 말고 나머지 서울시내 아파트 급매빼곤 가격 별로 안떨어졌다는 이야기도 꽤 많습니다.제가 이전에 거주하던 지은지 10년된 아파트도 그대로더군요, 한 천 빠졌나 정도. 이렇게 패닉같은 상황이 몰아치는데도 안떨어진다는건 더 이상 떨어질 아래가 없다는 이야기죠. 그리고 거래량 최악이란 이야기도 구조를 풀어보면 매수자가 원하는 가격으로 떨어지지 않으니 거래가 안일어나는겁니다. 현재 분위기상 매수자가 기대하는 가격대가 안나온다는 이야기죠. 역시 더 이상 떨어질 아래가 없다는 이야기입니다. 은행이자 수익율이 나오는데 그 이하로 거래될 이유가 없는것이죠.)




추신-이 글을 더 이상 가격이 안떨어지니 무주택자는 집사라는 글로 읽지는 마세요. 그 사람들 상대로 쓴글이 아닙니다. 그분들 소신대로 사는것에 제가 관여할 생각은 없습니다. 제 관심밖이구요.

이글은 주택을 보유한분들에게 현상황에 대해 제가 파악한 뷰를 제공하는 의미로 쓴글입니다.